北市平均屋齡36年，位居六都之冠，老屋更新風氣盛行，近年危老申請量暴增，逐漸取代都更。台北市都市更新學會理事長蔡漢霖直言，《危老條例》上路5年來已見副作用，像是造價高漲，今年北市危老核定案中，開工率不到一半。至於都更從造價補助的初衷，如今淪為金錢遊戲，摻雜複雜利益糾葛，造就了都更病態的現況與結果。
身兼連雲建設總經理，蔡漢霖在自家「懷生危老案」基地保留原有建物，打造「都市再生願景館」，探討都更風貌與困境，並凝聚對都市再生的想像與可能，因此選擇在館內接受《蘋果新聞網》專訪，暢談都市更新的現況與願景。
蔡漢霖指出，危老政策5年前推出，容積雖少都更一點，整合速度卻快很多，基地內無國有地，或是無法百分百整合的個案，大多會轉為危老，手頭4個都更案中，有3個轉為危老案。
都更需考量公益性，在設計上有一定挑戰，且與地主整合溝通難度不低，讓不具基地規模限制的危老案遍地開花，只要完整基地範圍內所有地主同意即可申請，換言之，只要基地有不同意戶即可剔除。故危老逐漸有取代都更之勢，卻也產生部分負面效應。
蔡漢霖認為，危老浮現的副作用，包含基地偏小，且對公益性不足、無法帶給社會太多貢獻，其中危老案不乏小基地案，缺乏經濟效益，面對如今造價高漲，首當其衝，面臨做不下去的困境，像是今年危老核定案中，開工率不到一半，建議未來都更、危老案都需有一定規模，才有助提升都市環境外，個案也有合理造價得以完成。
無論都更、危老，民眾均存在一坪換一坪的刻板印象，蔡漢霖解釋，無論室內坪、還是產權坪，要一坪換一坪絕對是極少數可行的個案，並非通案。
政府20年前推都更，初衷是推獎勵補助，而非換新屋由政府全盤買單，卻因少數高獲利的特例，最易推動執行，成為鎂光燈焦點，讓民眾誤解一坪換一坪是通案，「實際上，9成以上都沒辦法達成」。
他舉例，新車開了10、20年後，性能不如以往，車主思考要修車，還是換新車，政府總不會「一車換一車」，且舊換新免錢，頂多給車主購買電動車補助，不可能全盤買單。
房子是同樣概念，民眾若估算，修繕費用大於重建，自己負擔部分費用，再透過政府補助的幫助，藉此重建得到新屋，「大家回歸如此健康觀念，都更才會容易推動。」蔡漢霖說。
蔡漢霖直言，容積獎勵政策，成為如今都更最大的推動力，卻也獨厚高房價地區，主因是容獎賦予房子蓋更多的樓地板面積，創造價值，而房價扣除造價的差額越大，容積就越值錢，像是北市精華區與淡水的容獎，每坪差了幾十倍，區域價值天差地別，房價高到一定程度的地方，才有所謂一坪換一坪還免費的事情發生。
由於台北市房價居全台之冠，容獎獲利自然最大，都更也最容易成功，蔡漢霖感嘆，都更從最初的造價補助，如今淪為金錢遊戲，尤其是利益太多產生矛盾，讓人性變得複雜，摻雜利益糾葛，尤其是北市都更不是卡在錢關，而是難在利益分配，造就都更病態的現況與結果。
面對都更困境，蔡漢霖不認為提高容獎，就能迎刃而解，他說，提高容獎，可助1、2%個案成功，但90幾%依舊無解。不斷堆高容積，將讓地主的期待永無止盡，期待明天會更好，都更將陷入死胡同，且像高雄商業區容積率動輒600、800，容積用不完，全面提高容獎，無助都更正面效益。
蔡漢霖說明，都更的容獎，屬於公共財，北市房價最高，受惠最多，而在台北市擁房者，其資產在台灣已屬中高階層，容獎一味提高，只會劫貧濟富，拉大社會差距，絕非一條可行之路。
政大地政系退休教授張金鶚表示，危老條例像是違章建築，促成小基地建築的誕生，卻缺乏整體規劃，公益性不足，都市更新應回歸都更的本質。而高房價地區具備都更誘因，如大安、信義，而低房價、都更條件不好的區域，幾乎沒有案子誕生，因此造成擴大貧富差距的問題。
張金鶚說，都更不完全是拆除重建，包含拉皮等整建維護，也是其中一環。應以都市發展角度，混合多元模式都更，產生公益性，讓無利可圖的地區再發酵，如政府公辦都更外，可引入都更基金會、非營利組織介入，或是自主更新、民間與地主合作的更新，政府應整體通盤檢討，才能解決都更困境。（楊明峰／台北報導）
