「城中城」大火後，高市府積極稽查集合式住宅社區安全，並大動作判定「仁愛河濱商城」屬危樓有立即拆除必要，未來將朝向都更推動，然而無論過去高市府推動都更與危老進度均十分緩慢，當中都更案更了了可數，最大問題在於高雄長期以來房價低，且處處都是重劃區，讓建商缺乏都更意願。專家分析，都更推動過程中誰去整合地主意見？前置作業費哪來？
高雄市稅捐稽徵處統計，統計至今年7月高雄屋齡超過31年老屋有高達61.6萬戶，佔全市比例達52.8%，當中有22萬5797戶屬屋齡31~40年、40年以上則有39萬280戶，從數據顯示高雄處處是老屋，從事都更與危老感覺頗有市場，然而真相並非如此，都更更呈現牛步化。
《蘋果新聞網》向工務局要求提供歷年受理危老計畫發現，2017年1案、2018年僅4案、2019年25案、2020年39案，今年1月至9月17日則有35案核准、13案辦理中，總計有48案，合計過去5年危老條例上路僅117案。而相對危老已有百件業績，整合難度更高的都更，高市府都發局指出，歷年完工5件、核定6件、審議待核6件、待送件6件，全部共23件。
高雄市都市更新學會理事長林資雄指出，高雄透天老屋多，到處都是屋齡30年，甚至50年老宅，在台北可能要整合10個地主才有辦法拿到40~60坪地，但在高雄若整合10個地主，土地就會有好幾百坪，高雄有條件拚全國第一名都更量，但成效其實不佳，主要有2大因素，首先是處處都是重劃區，導致建商寧願去新重劃區推案也不想碰整合十分麻煩都更案，而北部因地價貴房價高，有機會透過都更1坪換1坪，但該條件在南部不存在，除非區段房價每坪超過40萬元甚至更高才有可能。
林資雄分析，民眾若居家想都更，要先成立社區都市更新會，問題是誰成立？即便有管委會的大樓或華廈，管委會幹部百分之百不懂什麼叫都更，更何況有許多屬沒管委會社區，如何整合社區意見？都更推動過程市府單位懂，但民眾一定不懂，若要找建商合建要簽契約書、都更送件要請規劃師寫「事業概要同意書」、「權利變換合約書」，要找建築師畫社區藍圖，若屬海砂屋要申請獎勵需找結構技師檢定，若想提升區段容積要找都市計畫技師寫「都市計畫變更」，這些內容都需要規劃公司進來做事業計畫與權利變化書整理，過程都需要花許多人力物力，但這些前置作業費少則百萬，若基地條件大可能要好幾千萬元，其費用誰出？地主或房屋所有權人當聽到無法1坪換1坪，又要支付前置作業費，往往意願已降低。
林資雄怒批，政府鼓勵老舊社區可透過都更提升整已居住安全與品質，但這筆前置作業費往往就是讓整個都更推動中很大阻力，雖然政府有設置「中央都市更新基金補助」，但申請該補置是必須先完成所有前置作業後才有資格申請，這對經濟弱勢者而言都沒錢做前置作業，當然不可能申請得到經費。
高雄過去推動都更有多麻煩，可從幾家建商案例看出端倪，位於苓雅區大樓案「逸文苑」為高雄首件都更，自2008年高市府公告都市更新政策後，經歷11年才興建完工；位於漢神本館商圈「五福土銀大樓」，浤圃建設為整合4位地主耗時8年，當所有權人針對「權利價值查估」、「共同負擔比例」、「建築規劃設計」與「續建機制」均有認知差異，前後經過4次都更大會審議、2次專案小組審議及超過50次以上協調會議，甚至以每坪300萬元高價購地，最終才完成都更整合。
浤圃建設總經理蘇姿菁指出，推動都更過程整合地主意見需耗費許多時間，而都更過程若沒政府公權力介入，意見容易產生分歧，如過去「文林苑」事件引發社會運動，就開發商角度若遇到釘子戶不願意溝通，或故意拖延已約定好的討論事由，反覆杯葛都將造成時間成本很大浪費。（葉家銘／高雄報導）
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