房屋買賣過戶流程包含簽約、用印、完稅、過戶、交屋。資深代書指出，在這些流程中有5道重要的「生死關」，每一關都馬虎不得，包含：第一筆訂金入帳才能交出房屋權狀、完稅後才可交出印鑑證明、賣方還需留意，簽訂買賣契約的買方，須和申請銀行貸款、設定抵押為同一人、賣方應確認買方的匯款2成自備金是否進入履保帳戶，而非私人帳戶、最後在點交時，賣方要確認履保帳戶的尾款金額是否正確。
當買賣雙方議價成功，經地政士核對身分，簽訂不動產買賣契約書，為買賣的第一階段「簽約」。
在台南南科從業超過30年的資深代書黃海坪表示，對賣方來說，「交出權狀」為房屋過戶第一道生死關，通常在簽約當天，買方會支付訂金，賣方可在當天交權狀給代書，但主要是怕有心人士，會把權狀正本，加上偽造申請的印鑑證明，在未經過所有權人同意下，變賣資產。因此建議賣方在買方的第一筆訂金匯入履保帳戶，才交出權狀。
進入第二階段「用印」，在簽約後1~2周進行，這時買賣雙方準備好過戶和報稅等相關文件，交由地政士蓋章。這時賣方需交出身分證影本、印鑑證明、權狀正本。
第三階段「完稅」，約在簽約後3~4周，買賣雙方需繳納各項政府的規費、契稅。
黃海坪提醒，第二、三階段至關重要，影響重大。賣方不必急著交印鑑證明給代書，因為印鑑證明的重要性大於房屋權狀，即便買方拿到權狀，但沒有印鑑證明，也無法辦理過戶，但有印鑑證明就能辦過戶。若賣方實在不放心，最晚可在「完稅」完、「過戶」前，才交出印鑑證明，並請代書把關，較有保障。
此外，黃海坪提醒，賣方還需特別留意，簽訂買賣契約的買方姓名，要和申請銀行貸款、設定抵押為同一人，而且建議買賣雙方以雙代書制度，才能審核買方申請貸款的真實性。這主要是確認買方的尾款確實能支付，代書會跟銀行照會，確認並看到買方的抵押權設定契約書正本，以確定擔保設定金額。
買賣第四階段「過戶」，在「完稅」後的3~5天，這期間買方需完成銀行貸款、辦理過戶登記；賣方將由銀行清償貸款，並撥款至履保帳戶，再轉款給賣方。
這時賣方應確認買方的匯款2成自備金是否進入履保帳戶，可由代書核對對帳單或賣方自行打電話到履約保證銀行及線上網路系統查詢，避免買房的錢被轉到買方或代書個人名下，確認款項及貸款都沒有問題，並簽立擔保完全款本票，之後才能辦理過戶，而剩下的8成尾款， 當銀行放款到履保帳戶或優先清償賣方貸款時，履保公司都會發簡訊通知買賣雙方、代書。
第五階段「交屋」在過戶後1~2周，買賣雙方需點交文件，買方驗屋確認沒問題才付尾款，並拿到房屋鑰匙和權狀；賣方也需確認收到帳款，方才繳出鑰匙。
晟信地政士聯合事務所廖韋思代書表示，這一關卡主要確認屋況及原賣方的抵押權設定或其他設定於房屋的權利是否皆塗銷完成，需讓買方得到完整的產權。賣方要確認履保帳戶的尾款金額是否正確，也要跟代書索取財產交易所得或房地合一稅需申報的文件。
廖韋思指出，建議民眾可以到全台地政事務所申請「地籍資訊即時通」，由不動產所有權人本人帶著身分證影本辦理申請，當地政事務所收到過戶文件，會以簡訊或EMAIL通知所有權人，而且在案件異動登入之前，再通知屋主一次，這時屋主一旦察覺有誤，可以臨時喊卡，即時保護財產安全。（林佩萱／高雄報導）
