台灣房價去年節節上升，引來政府急打炒房，然到今年第1季房市仍然價量齊揚，導致立委民代們要求政府加重打炒房力道。不過專家提出3大房市KPI指標，包含「經濟成長」丶「通貨膨脹」及「建照丶開工量丶使照核發量」，直言目前房市尚未過熱、政府卻「超前布署」，是非常錯誤與危險的。
關於政府打炒房，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮今(4)日表示，方向上值得肯定，但只做對一半，並未命中靶心，且有4點缺失，首先是預售炒作的核心在於土地，政府卻未對土地炒作做適度規範；其次是成屋市場問題在於租賃黑市與低總價市場被壟斷，影響居住正義；第3為房地合一稅2.0對預售市場有效，但對剛性需求的成屋市場失靈，反而助漲房市；最後是打炒房預期效能未訂定正確的KPI時程與量化指標。
進一步來看打炒房政策KPI指標的錯誤，李同榮解釋，政府打炒房只能降溫房市，無法期待能讓房市價量俱跌，若以交易量增或價漲做為打房依據，將嚴重扭曲房市正常發展。
該如何衡量房市熱不熱、該不該壓抑？李同榮提出3點衡量因素，首先是經濟成長率，經濟成長強勁是此波房市推升的基本面，除非國內外政經局勢有突發的利空，否則房價會依經濟成長率加權1.3～1.5倍的幅度上漲，若超過此幅度就是過熱，低於此幅度就表示房市漲幅在安全範圍，不會失控，政府不必「見漲就驚」。
以2020年來說，經濟成長率3%，因此房價成長率若超過4.5%，代表過熱。台北的房價漲幅還在安全範圍，而台南和高雄的漲幅超過4.5%，屬於低基期的補漲，若長期有超過才能算是過熱警訊。
第二是通貨膨脹率。通貨膨脹是房價上漲的同步指標，尤其近2年營建成本高漲20%以上，勢必轉嫁到房價上，中南部因房價基期較低，其營建與土地成本增加的單價反映在銷售單價遠大於北部，這也是這2年中南部房價高漲的主因之一。
第三是建照核發量丶開工量丶使照核發量的因果關係。「建照核發量增長」代表建商對房市的信心，「開工量增長」代表房市銷售率增加，「使照核發量增加」代表完工物件供給量增加，一旦「開工量」與「使照核發量」的季缐呈現黃金交叉向上，代表房市回春的先行指標；而「開工量」與「使照核發量」的季線呈現死亡交叉向下，就代表房市反轉的先行指標。
以今年Q1來說，建照核發量已在近年高點，可預期1~2年後使照量將大幅增加，但目前新屋市場去化趨緩，開工量在今年Q1已有大幅下滑的狀況，未來恐有機會出現死亡交叉，值得政府單位注意。
清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示，政府打炒房至今效果不大，主因在於新制要到7月才上路，時間上還是有落差。其中還有關鍵政策如囤房稅未實施，政策力道讓人民認為政府不是玩真的，預期心理造成房價不跌，持續上漲。
張金鶚認為，打炒房的KPI指標是業者的心聲，還是應有學術研究的基礎，建議政府觀察市場上投資客是否依然盛行、是否還有稽查到炒作的狀況，政府各部門應通力合作，提出嚴謹的數據來追蹤檢討。（林佩萱／高雄報導）
