在桃園市不用百萬元就買得到房！中壢中原夜市商圈「小富翁大學城」，近期在售屋網站有95萬元的套房出售，實價登錄揭露，近2年區域有36筆100萬元內成交的套房，不過《蘋果新聞網》現場直擊，社區屋況老舊、走道有壁癌，因總價低，周邊又有中原大學學生租屋需求，換算租金年投報率約3~5%，專家提醒，想投資當包租公，也要當心管理風險。
591租屋網近期出現「小富翁大學城」社區5樓公寓出售，格局1房1廳1衛，屋齡近32年，權狀7.41坪，開價95萬元，換算單價約13萬元。觀察其他6筆待售物件，除1樓坪數較大外，其餘落在7~8坪，開價約168~195萬元間。
觀察實登紀錄，該社區2019年至今成交36筆百萬元套房，除備註親友交易、鋼筋裸露漏水等外，最低總價60萬元，單價落在8~15萬元間，近1年平均成交單價約12~13萬元。至於中壢市區其他地區，近期也有零星百萬元交易物件，但不如該社區量體大。
「小富翁大學城」為地上5層、地下1層無電梯公寓，共564戶，公設比約2成，套房坪數約5~9坪，位於中壢區大智街，屬中原夜市商圈的靜巷，周邊餐飲小店林立，卻不會有夜市宅的吵雜問題。
記者直擊，社區格局屬雙口字型社區，每層約20、30戶以上，社區樓梯間、走道上可見壁癌，尤其是5樓頂樓層最為明顯；由於部分走道狹窄，白天不開燈，略顯陰暗，部分陽台鐵窗生鏽，套房大門蒙上厚厚灰塵、線路被剪，顯然久無人住，全社區給人置身香港大型集合住宅的錯覺。
其中11坪大的待售套房，1房1廳1衛隔局，無陽台僅有1處對外窗，可見裝潢、家具一應俱全，屋況維持不差，但打開天花板輕鋼架，可見屋頂有漏水處理過的痕跡。據悉，該社區屋況差的套房租金最低3500元，有不少經濟弱勢租客，包含獨居長輩、藍領階級等，出入份子較為複雜；大學生若無預算考量，仍會偏愛承租周邊電梯大樓套房。
台灣房屋平鎮直營店經理吳盛評指出，該社區因無電梯、公共空間凌亂，垃圾回收中心管理欠佳，加上房屋老舊，有滲漏水、壁癌問題，牆面、窗框恐需修繕，不過，部分房東會悉心裝潢維持屋況，如打造工業風、鄉村風，均為提升租金的關鍵。受惠去年房市熱，社區房價略有上揚，漲幅視各屋況表現不一，如今待售物件開價多突破百萬元，最大優勢為位處中原大學學區，租金收益穩定。
吳盛評分析，中原大學套房平均屋齡近30年，多半係瞄準投資收租所蓋，區域月租金約3500~8000元，端看物件條件，以及房東設備投入的多寡，整體投報率約3~5%。由於有中原夜市、24小時家樂福、大潤發等機能，包含健行科大、南亞技術學院學生，以及中壢工業區上班民眾，多會選擇居住於此，整體租屋市場表現佳。
至於近中原大學正門的「柏德廣場」，屋齡18年，為區域較新的電梯大樓套房，月租金5500~7000元，受不少學生租客青睞，每戶買賣行情約150~220萬元。吳盛評表示，區內學生最大考量為租金，再來是屋況良好、家具齊全，含網路，租金上限6000元，較佳物件8000元，仍有人願意承租。
吳盛評提及，過去有人在中原商圈買下套房置產兼省租金，未來賣掉換屋，同時賺到增值價差，由於總價不高，投資門檻低，投報率佳，未來有台鐵紅線中原站、中壢體育園區重劃等題材，社區物件轉手率不差，因此吸引小資族的青睞。
全球居不動產情報室總監陳炳辰提醒，學區出租套房投報率不差，仍要小心少子化風險，未來學生人數減少，大學面臨滅校危機，勢必影響區域住宅出租率，小心淪落租金、房價雙賠的窘境。至於租金投報率越高的產品，房價多半低於行情，往往伴隨屋況不佳、出入份子複雜的情形，修繕、管理成本恐較高，均為風險，建議民眾投資前審慎評估，才能避免踩雷。（楊明峰／桃園報導）
