危老因無基地面積限制，小面積案日益增加，尤其是北市寸土寸金，危老「紙片屋」蔚為流行，官方資料統計，北市危老核准案中，300坪以下基地高達87%，再縮小為150坪以下面積，占比達60%，其中最小基地為21坪，與最大基地2147坪，相差約103倍。
專家分析，小基地戶數越少，整合越快，但近年房市正熱，加上整合成本高，業者不願面對未來房價恐下滑的風險，導致侵蝕成本，因此搶快推案，造就北市危老重建，普遍都是小基地。
據北市都發局統計，截至去年底為止，北市核准共406件危老案，平均核准面積約185坪，約300坪以下基地達87%，縮小為150坪以下約60%，再縮小為90坪以下約30%，可預見未來北市，將充斥迷你基地的「紙片屋」、「竹筍屋」。
其中危老核准最小面積為20.87坪，位於北市大安區浦城街21巷，為1層樓平房；至於最大面積為信義行政中心50年地上權案，共2147.44坪，2019年由南山人壽砸159.81億元得標，外界預估將開發為頂級商辦，該案去年底以全額40%容獎，通過危老重建審核。兩者面積相差約103倍。
信義行政中心案屬地上權，才罕見以大規模申請危老，北市普遍仍屬小基地危老案。《住展》雜誌研發長何世昌分析，危老不同於都更，需要百分百所有權人同意，因此基地越小、戶數越少，整合成功度越高。
何世昌指出，業者整合基地越大，越具備開發效益，但受限擴大基地，整合難度越高，只能走向小基地一途，另外危老多半朝「一坪換一坪」方向整合，成本不小，開發商鎖定利潤下，只要保持一定門檻，就送照推案，尤其是近年房價表現佳，利潤多能保持預期之上，若拉長時間，擴大面積整合，勢必面臨利潤遭侵蝕的風險。
至於北市危老核准的行政區，以中山區58件最多，其次依序為士林區51件、大安區48件。而倒數三名的行政區，分別為南港區6件、信義區16件、文山區21件。
何世昌說，外界原預期房價越高的蛋黃區，都更危老推動意願越高，但從大安區名列前茅，同樣是精華區的信義區墊底來看，其實不然，原因是高房價區，屋主期望值越高，整合上並不好談。
房價凹陷區，危老就好整合？何世昌說，萬華區屬房市平淡區，都更危老相對偏少，但同屬相對低價區的大同、士林，近年危老件數具一定數量，因此房價高低、區段，雖會影響重建意願，但事實上，整合面臨的細節千絲萬縷，很難就相關條件，概括而論。
住商不動產企研室資深經理徐佳馨認為，北市危老案中，近來朝自地自建方向進行，縱使無開發商介入分潤，但越大面積，勢必越難整合。北市不少舊市區中，已有零星新案推出，老舊建物遭遇基地破碎，也很難擴大面積。
另外，基地1000平方米（約302坪）就達都更門檻，民眾看準容獎相對優渥，多半會棄危老走都更，因此危老重建案，不易形成大面積。（楊明峰／台北報導）
