【葉家銘／高雄報導】鹽埕區是高雄最早開發區，因商圈轉移導致人口外流，目前居住人口僅剩2.3萬人。統計該區屋齡超過30年老屋比重高達77.6%，平均屋齡逼近40年，房價長期處於低檔。專家分析，目前鹽埕區居民以中高年齡層居多，即便老屋多但都更效益有限，主因是產權整合不易。
鹽埕區在1960年代曾經是全市人口最多區域，最高逾6.7萬人，爾後人口快速流失，目前僅剩2.3萬人。根據內政部不動產資訊平台統計，該區老屋共9358戶、佔全區77.66%，平均屋齡39年。
房價長年處低檔
雖然鹽埕緊鄰愛河風景區，周邊還有近年高雄市府大力推展的亞洲新灣區愛河灣，但房價長年處於低檔，近5年屋齡30年以上老屋，每坪成交價除2019年曾平均站上10.7萬元，其他皆為個位數，約7.8~9.9萬元。
台灣房屋美術館特許加盟店經理李哲維指出，鹽埕區貧富差距大，不少早期拆船業望族持有大公路、五福四路等精華地段店面與土地，但不少已經離開鹽埕至世界各地旅居，區內亦有不少經濟相對困窘的中低收入戶，多居住在屋齡30~40年老舊大樓套房，因屋況老舊且管理不佳，房價長年偏低，「且該類老屋產權複雜，要整合都更難度頗高。」
高雄市都市更新學會理事長林資雄指出，一般來說，老宅愈多的區域，都更機會也愈高，但高雄先天條件房價相對雙北市低廉不少，若要進行都更，往往房屋所有權人必須要多拿出一定資金來興建房屋，幾乎不可能一坪換一坪，由於鹽埕區屬於較早開發聚落，面臨人口外流出走、商圈轉移等劣勢，再加上區內不少老舊公寓大樓，住戶的經濟條件相對弱勢，因此要都更整合的難度高。
高雄市鹽埕區老屋佔比高，但都更效益不高。唐郡威攝
