高房價≠高租金　包租公先修班3攻略

【陳昱均／台中報導】房價愈來愈高，似乎也拉抬了租屋市場行情，卻有專家直言，高房價造就高租金的結果「是絕對錯誤的觀念」，租金高低主要仍視物件所在的區域特性，若該區以租賃學生套房為主，租金基本上也難以拉高。

許多人都有買房當包租公的夢，但優式租售管理創辦人傅韋豪表示，租金行情關鍵有3，租賃房屋數量、工作就業機會以及職業收入所得，「當租賃房屋供給量大，但該區工作機會少時，供大於需，租金自然會下跌」。

租金實價登錄難準確

而且租屋需求量大的地方，報酬率也不見得較好，傅偉豪認為，必須先觀察當地承租客的職業收入，「若是學生族群、外籍勞工聚集為主的區域，租金通常也難以提升」。旭美開發總監邱工銘則提及，建議可購置具未來性的物件，例如近捷運站、公共建設，未來還有機會增值翻漲。

不少人租屋會參考「租金實價登錄」，傅韋豪認為並非百分之百準確，主因是市場上房東如實申報的比例過低，數據庫中參雜租金偏低的社會住宅、租金不合理的非法增建隔套等，造成計算行情誤差。

邱工銘指出，一般會用年收租金除以房屋總價，算出「毛報酬率」，但實際上每年償還的房貸本金與利息也應該計入成本與支出，應將裝潢費、購屋額外支出計入房屋總價，年收租金須扣除空置期及出租隱性成本算出「淨報酬率」。

至於租金報酬率多高才值得投資？南北其實大不同，台北市普遍僅1%、2%以上算高，中南部2~3%算正常、3%以上算高，但仍高於當前銀行平均0.7~0.8%的定存利率。不過傅韋豪提醒，評估租金投報率行情不應直接採用六都走勢來分析，而是縮小範圍至該物件周邊區域行情來評估，會較為精準，否則總體誤差值會過高。