近年隨著租金、物價高漲，許多台灣夜市逐漸失去客源，像是台中逢甲商圈慘況最顯而易見，降租還未必有人要進駐，反觀一區之隔的東海別墅夜市，待租售店面不甚多，主要幹道也僅有2間待租，看似相當穩定，不過專家卻指出，因當地學生客群穩定，所以不像逢甲這類觀光夜市大幅下滑，「但相比以前規模還是差很多，實際上整體租金也修正2~3成」。
東海別墅夜市入口處精華店面開出6萬多元行情，完全不比以前全盛時期。陳恒芳攝
東海別墅夜市人車潮兇猛，屬當地悠久的小吃型商圈。陳恒芳攝
東海夜市主要幹道新興路，沿線小吃商家雲集，招牌店家蓮心雞腳凍更是在地一絕名店，實際走訪也可發現，當地商圈穩定，鮮少有出租店家，新興路主幹道目前約僅有2間店面待租，其中一間過去作為湯包餐館，面寬目測約4米、租金約6.3萬元。
東森房屋龍井東海加盟店業務經理王聖德表示，以湯包這處精華店面而言，算是東海別墅夜市核心地點，附近全盛時期可以租到9萬元，而現在全棟透天租金僅約6.3萬元，「整體租金行情緩慢下滑，非核心店面不乏有3~4萬元的店面，尤其巷子內生意就比較難做，很多商家轉向遊園南路，租金更便宜，車流又多」。
東海別墅夜市全盛時期，精華店面一度有9萬元行情，近年逐漸下滑。陳恒芳攝
據了解，由於東海別墅夜市店主多為長期持有，多數不是近年炒作高價而購入的店面，相對資金成本較低，只要有人願意租，租金彈性相對大，帶動商圈發展相對穩定，不易出現如士林、逢甲，租金高高掛、寧願空店面也不降租的情形。全球居不動產情報室總監陳炳辰也指出，當地仍以在地小吃居多，發展相對健康。
過去就讀東海商學院的王先生表示，跟10年前相比商家規模縮減不少，店數感覺沒有以前多，不過還算是熱鬧，因為學生都住附近套房；反觀附近的藝術街，商圈特色較難發展，也無強而有力店家進駐，沒落比較明顯。
陳炳辰提到，學生數量減少是必然趨勢，但若隨著中部科學工業園區、台中精密機械園區的成長，以及台商回流帶動就業人口持續成長，對在地型小吃商圈持續有消費支撐力。（王鈞生／台中報導）
附近不乏有新蓋好的套房產品，除了學生族群外，也有少數周邊就業人口，支撐消費。陳恒芳攝
