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好房東帶你上天堂，不好房東坑你賠償！根據統計，住宅人口中有近4成屬於「租賃」一族，而北部租屋普遍高於南部租客，不過租客常顯得較為弱勢，行政院消保處日前公布升級版的「住宅定型化租約規範」，也於9月1日正式上路。對於包租公、租客雙方究竟多了那些保障? 崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠將現身詳解6大項租屋糾紛；另外中信房屋捷運新北園區站加盟店經理蘇仲清，也將分享從業中遇到的奇葩事件，包含詐騙集團、吸毒犯租屋，二房東雞毛當令箭，這些解決之道又該如何？
根據崔媽媽基金會統計這半年來租屋糾紛統計，糾紛第一名就是終止契約，第二名是其他、第三名則是修繕問題、後續依序為租押金問題、人際互動、損害賠償等，曹筱筠表示其中「其他」這一項很多的部分就是在合約問題，但不見得是想要終止契約。
曹筱筠最近常發生的一個問題是，「現在通訊軟體太發達了，有些情況是在FB、Line上面看到出租物件覺得不錯，就在通訊軟體上直接簽約。」而後續這就會衍伸不少問題，曹筱筠特別提醒:「租屋成立的要件，只有四項且不一定以書面為必要，只要有租金價格、當事人(房東房客雙方)、標的物(地址)、期間(租期)，租約就成立。」
曹筱筠說，建議消費者不論長、短期租約，最好是有書面合約佐證。她分享最近有個案例，就是在通訊軟體上簽下租約，但入住之後發現屋況不佳要修繕卻找不到人，想要退租卻發現只有房東的Line，連電話都沒有，想發存證信函也沒有地址；演變成租屋孤兒。
而主持人提問，「遇到找不到房東的情況，直接搬走不行嗎?」，曹筱筠說:「曾經發生過糾紛就是，雙方在通訊軟體上約定好租期為一年了，房客想說既然找不到房東，那就搬走好了，沒想到其實因為租約並沒有終止，房東並沒有同意終止合約，判決下來這位房客必須再給付11個月租金給房東。」
回歸到初期，曹筱筠認為，好好看房子、簽約後再好好審視合約，遇到條約看不懂的也別急，現在租屋契約也有三天的審閱期，民眾可以好好利用，也能找崔媽媽基金會免費鑑定審閱。
而見識過各種各樣租屋需求的蘇仲清也分享，曾有南部上來北部工作的年輕人，指稱在食品公司上班，可提供在職證明，言談中態度還算不錯，有條有理。豈料出租後鄰居開始反應該承租人的作息不正常，半夜常有較大聲的音樂聲響，後續不斷有疑似毒品的味道飄出到同層梯間，造成相鄰住戶非常大的擾困。
房東、管委會報請警察單位到現場了解，雖然承租人在家卻相應不理，警察也因為沒法院的搜索票無法強行進入了解狀況。在這種狀況下，因為當下承租人仍有租賃契約保障其權益，連房屋所有權人，沒有經過一定程序，也無法強行進入屋內。就會變的很棘手，不容易處理。
以這種狀況走正常程序曠日廢時，蘇仲清表示，這種情況租客與房東正面談，絕對不會有結果，但經由專業的第三方協助，跟房客說明不沒收押金、住得不舒服等；再與房東協調請人容易送神難，快速解決才是最佳辦法，雙方擁有共識後，才順利提前解決租約。
部分私下協商可以解決棘手的租約，但面對極端的租客該如何是好?蘇仲清也分享，曾經有過兩夫妻帶一個小朋友來看房子，簽約也是由先生來簽約，交付房屋後，社區管理員居然發現反應該住戶進出人員複雜，時常是整群整群的人來來去去，且態度較為強勢，看起來就是「社會人士」，而社區住戶也怕得罪這群人，都盡量避而遠之，但承租方租金也正常支付，屋主也無可奈何。直到數月後，警方上門查緝，才知道該群人是詐騙集團。
曹筱筠表示合約上其實可以加註「約定終止權」，這是一個不附理由的終止權力，對租賃雙方都是一項較有彈性的條款，房東或房客只要在約定時間內告知、通知，這個約定時間通常會是1~2個月，在約定時間內告知就能夠避免違約金等費用，若沒有在約定時間內搬走，最多違約金賠償也是一個月為限。
行政院消保處日前公布升級版的「住宅定型化租約規範」，也於9月1日正式上路，針對另一塊租約終止的「法定終止權」，也有詳加規定，曹筱筠說明，房東不修繕、租客破壞房屋或因其他例如「都更」等因素，只要提前三個月提前告知，就能終止契約，這次也多加一條，「因疾病或是意外，需要長期療養，醫生可以開出6個月的證明，也能提前終止租約。」
另外此次也增加「點交」的權力，當租客烙跑時，房東已盡通知步驟，租屋處的遺留物還是沒清理，就可以視為租客放棄遺留物的點交權力，此時房東就有權力處利，不過曹筱筠建議，每一步都要存證信函當作佐證。
面對網友提問，房東超收管理費怎麼辦?曹筱筠解答，在定型化契約中有規定，看雙方對於管理費的約定，若是因社區管理費需要修繕而調漲，上限不得超出原本管理費的10%。
若遇到房客租欠房租該怎麼辦?曹筱筠線在法規都有規定，房客欠繳租金達兩個月，房東有權終止租約，但這個前提是房東必須要有「催告」的證據，不論是用電話、通訊軟體或是當面告知，但需要可以提出佐證，如過沒有催告否則最後走上法律程序，在法院上變成房東沒有善盡提醒責任，就也有可能會在上法院吃虧。
另外以往受到土地法的限制，租客欠租需扣除押金2個月後再2個月不繳租，房東才有權力終止契約，曹筱筠說明:「在住家租賃這一個部分已經有做過修正囉，現在的押金屬於處理遺留物以及損害賠償使用，押金不再抵押租金了，現在只要欠繳兩個月租金，經由催告就能終止租約。」
另外租客不繳租，是否可以斷水電呢?曹筱筠回應：「因為斷水斷電會涉及刑事上的責任，千萬別這麼做，會建議以存證信函多次催告，但房客仍持續欠繳達２個月租金的話，可以向當地縣市政府申請調解，若調解不成再行訴訟。」
最後蘇仲清也提醒，房東挑租客，可以著手在租客工作、家庭背景，至少會先有一定基礎的認識；而挑選好房東，會建議從周遭鄰居下手，或是找到同一個房東出租的房客。曹筱筠補充，證明文件是很重要的，房客也有權力請房東出示權狀、稅單等，若是窗口是代理人、轉租人，也要請對方出示相關證明文件，才能知曉你的房東到底是誰；最後兩位專家都建議「多聊天」準沒錯，花一點時間了解一下，基本上就能避免後續糾紛。（陳筱惠／綜合報導）
出版時間 1000
更新時間 1428
