北市都更案頻創路段新高價，更不乏從老舊公寓蛻變為豪宅，都讓都更宅給人「貴鬆鬆」的印象，不過，退休地政學者張金鶚研究發現，都更宅比一般住宅產品單價約少1成，而地主保留戶比例愈高，房價愈不值錢，調查結果跌破不少專家眼鏡。
台北市精華區土地稀缺，建商經多年整合，逐漸開花結果，今年上半年北市都更案推案量約800億，其中不少創下路段天價，如信義區「松德長虹」平均單坪開價150萬，創信義計劃區外松德路段最高價；中山區「中山松悅」145萬，創長安西路最高價紀錄；士林區「圓山帝寶」100萬，為承德路4段最高價。
北市都更案的鍍金傳奇不斷上演，不少老公寓被打掉重建為摩天豪宅，身價三級跳，讓北市都更案金光閃閃，給人一種「貴鬆鬆」的印象，卻被素有「空頭總司令」之稱、前政大地政系張金鶚的一份研究打破。
在政大任教退休前，張金鶚與助理教授江穎慧，共同指導研究生劉昱辰撰寫《都市更新對於住宅價格影響之研究》，去年8月完成論文，結論是都更宅比一般宅跌價9.06%，都更後保留戶比例每增加1%，房價將減少0.06%，若以保留戶比例平均40%來看，房價單坪更少了2.4%。
張金鶚表示，都更對提升周圍房價確實有正向幫助，於是開始思考都更宅，與一般建商蓋的房子有何差別？3年前找了年輕老師與研究生做研究，以北市都更資料庫、國泰房地產指數季報之新推個案、內政部實價登錄等3個資料庫，透過地理資訊系統（GIS）定位，利用經濟模型控制相同條件，以都更周圍600米作為篩選範圍，共1148筆資料，交叉比對完成這份研究。
千筆交易資料，都更案與於非都更案比例為55:45，分布於2012年7月~2017年12月間的87個建案實登交易紀錄，其中25個為都更案、62個為非都更案。張金鶚指出，用經濟模型控制房屋品質、區位、樓層、面積、屋齡、時間等條件，還跑空間相依模型，控制房價不受周為住宅影響等變數，最後得到這樣的嚴謹結果。
張金鶚探究都更宅折價近1成的主要原因，包含都更後住宅面積混合加劇、容獎住宅密度提升，使得住宅折價，他解釋，地主分回戶多半坪數較小，而建商多推出較大坪數的住宅，產品大、小坪數愈混雜，物業管理愈不容易，長期下來會有跌價的可能；另外以經濟學來看，房屋密度變高、單價變低，「因為人變多了，本來住100戶，但變成150戶，價格會變低一些。」
另外，張金鶚認為，地主戶因取得成本低，較建商用更低價格賣出，因此地主分回比例愈高，愈會干擾到建商售屋的價格。
不過，房市專家尊重其研究結果，卻無法完全認同，住展雜誌執行長何世昌就說，建商在談北市都更時，要一戶一戶與原住戶談權利變換，相當痛苦，不少建商就直接買下房子，形成最後分回戶比例非常少的「假都更」，加上主管單位嚴謹，在開管委會時，過去幾乎沒有原住戶「群起作亂」的情形。或許理論如此，但實務上，在北市尚未有地主戶等素質問題，造成房價跌價，「若能有更多實例，較有說服力。」
建築師、「都更危老推動師」沈健雄說，都更宅多會取得綠建築、耐震等容獎，雖提高銷售密度，卻墊高建築成本，建商多半會提高售價反映，不認為都更宅房價，會比一般宅折價。
大師房屋董事長陳建慶則認同這份研究結果，他說，「千萬買屋，億萬買鄰」，鄰居素質很重要，特別是合建的都更豪宅案，易有住戶素質良莠不齊的狀況，如有些原住戶，會將梯間擺設鞋櫃，亂放鞋子，或是與一般戶對社區公設上的看法產生歧見，管理上較不易，確實會造成部分高資產族，忌諱購置都更或合建案，認為「都更宅的市場性，會比建商單純以素地來蓋的案子差一點。」
陳建慶卻不認同地主會折價出售分回宅，「地主也會想賣好價錢，不會是因為是分回戶而便宜賣，可賣100萬，不會賣80萬，人性都一樣！」
張金鶚表示，經上千筆、長期研究，這份研究成果具相當可信賴度，每一案雖有個案差別，價錢最終仍交由市場決定，因此將研究成果提供民眾做為買賣房屋的參考，強調讓「資訊充分揭露」，才能逐步落實居住正義。（楊明峰／綜合報導）
