老屋改建「一坪換一坪」？　2大關鍵破建商話術

台北市老舊公寓多，不少民眾盼能重建老屋，不僅讓房屋煥然一新、增加住宅安全，甚至能夠趁勢調漲房價，許多建商也拍胸脯保證可以「一坪換一坪」，吸引地主合建。對此，專家一語道破，強調「分回1比1不可能」，《蘋果新聞網》教你如何計算分回比例，避免掉入建商的暗黑陷阱。

所謂「一坪換一坪」，是以土地坪數及容積率換算可分回的面積，雙北老屋改建協會理事長胡偉良舉例，以北市第三種住宅區容積率225%、遮蔽率60%來看，一棟4層樓老舊公寓，每戶土地持份面積10坪、室內坪數24坪，若跟建商合建，容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍，每戶改建後可分回室內坪數31.5坪、權狀坪數46.3坪；而原容積率除以改建後的容積率，為71.4%，這也是建商在此案拿到的比例。然而，目前市場上，大多為建商分配比35%～40%，地主分回60%～65%，他也強調，「在台北市，分回1比1的案例幾乎沒有！」

更恐怖的是，因應建築成本、人力成本、利息等興建費用，以每坪最低28萬元計算，單價高達118萬元，還得加上建商所賺得利潤，胡偉良直言，「單坪至少會賣到120萬元以上，現實的是，很多建商寧願先向地主買回，改建後再以高價出售。」因此，區域房價越高，建商願意合建的機會越大；反之房價越低，勢必得縮減地主分回的坪數，建商才能賺錢，案子較難成。

胡偉良指出，目前在危老改建案例中，有51%為單一產權，「通常都是口袋較深的地主或公司行號，他們不會介意面積是否縮減，主要是看改建後的價值。」其次是商業區土地，因容積率達560%，且土地價值單坪超過300萬元，不僅分回坪數較大，房價也較高。（熊培瑄／台北報導）

目前危老案例以單一產權佔比過半。資料照片

目前市場上，大多為建商分配比35%～40%，地主分回60%～65%。資料照片

區域房價越高，建商合建意願越高，反之房價越低，地主分回坪數越少。資料照片