租房怕壞房東、也怕惡租客，房東如遇到長期欠租，又不搬走的房客，該怎麼自保？專家建議，為怕官司訴訟冗長，簽訂契約可協議以7天拖欠期約定，15天後再請房客遷離，還能扣留1個月的押金當作違約金，或在合約中協議立即中止租約的狀況，律師則表示，趕離房客通常會循法律途徑，由出租人寄發存證信函，告知房客將終止租約，並要求限期搬遷。
租賃住宅服務商業同業公會顧問傅韋豪表示，遇到房客長期欠租，打民事訴訟耗時冗長，考量還有2個月押金，通常需欠租4個月以上，才可能獲法官採用，訴訟過程最快也要半年，加起來至少10個月，若月租用3萬算，房東相當是30萬元都拿不到，所以在租賃合約上，建議雙方約定租金欠拖期為7天，透過7天拖欠期的約定，縮短訴訟耗時期程，而對房客來講，7天較2個月短很多沒錯，但可藉此篩選欠租機率較大的房客，房東也可拿回1個月押金作為違約金。
傅韋豪提到，合約的精神，是房東收2個月的押金，當房客不再繳租，15天後請房客遷離，當月剩下的15天扣除房客積欠的水電瓦斯管理費後，退還給他，並扣留1個月的押金當違約金，確保房客居住在房內的每一天，房東都不會有租金損失，風險降至最低。甚至可在契約中清楚寫明「個別磋商條款」，把想立即中止租約的狀況列下，像積欠租金、甚至自殺行為都可明訂協議。
傅韋豪表示，實務上要請走欠租較久的房客，若沒有經驗，最好找相關租賃公會協助調解，或是委託待租代管業者服務，讓被告風險給業者承擔，在這樣的情形下，如果已3天未收到房租，房東可先用手機簡訊告知，LINE因可收回、刪除，相對沒有保障，而法官判決因會兼顧情理法，7天一到，會再給予房客7天寬容期限，但可先寄存證信函向對方催討，同時約定第15天進屋點交，並找第二人當證人，例如可找清潔阿姨，從1樓開始開啟手機錄影存證，並開啟飛航模式不間斷錄影，進入屋內逐一確認屋況，再由清潔阿姨打包裝箱，把物品存放管理室，或寄到房客戶籍地。
經營臉書粉絲團「厝邊好律師」的律師林子翔則表示，社宅租賃規約採用扣點制，和民間的出租規範習慣不太相同，一般出租房子，如果遇到長期欠繳租金，又不配合搬走的房客，通常就會循法律途徑，出租人先寄發存證信函，告知房客將終止租約，並要求限期搬遷，藉存證信函當作自保證據，如果租戶仍未搬走，謹慎一點的房東就會上法院提告，提起「遷讓房屋訴訟」。
租約終止後，如果房客仍有遺留物品在屋內，房東視情況有可將遺留在屋內的物品，拿走等值的物件，來充抵積欠租金的權利，或是視作廢棄物處理掉，一般房屋租賃契約都會有這方面的條款，在租客未繳租金達2個月下，房東終止租約後進行這些行為，因此在法律上是比較站得住腳的。若房東沒依法律途徑處理，直接換門鎖讓租客進不去，這樣可能有違法風險。
林子翔表示，租賃實務上處理強制搬遷並不困難，只是建議經過寄發存證信函的程序來自保，若未依租約規定按時繳交租金，不管租戶身分是不是經濟弱勢，都有義務履行租約，搬遷的執行處理依房東各人而異，有些房東可能選擇自己吸收租金損失，有的則是照租約規定趕人。（黃政嘉／台北報導）
想知道更多，一定要看……
【鐵腕掃租客1】住社會宅百戶不繳租 政府會同警察「強制搬遷」
【鐵腕掃租客2】社宅欠租戶北市居冠 市府忍5個月出手
【鐵腕掃租客3】亂吐痰丟垃圾就扣點 累好積滿也得搬
訂閱《蘋果》4大新聞信 完全免費
