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居住人口多寡直接影響區段商業發展，近年來高市人口有明顯往北高雄移居趨勢。統計高雄6大商辦商圈近3年商辦大樓成交價，南高雄商辦多數呈現下滑，其中三多百貨商圈商辦大跌逾2成，亞洲新灣區也有17.8%跌幅。
縣市合併高雄設籍人口成長緩慢，南高雄包括苓雅、前鎮、新興與鹽埕區均有千人甚至上萬人減少，而人口移入區以北高雄仁武、楠梓、鼓山增加最明顯，成長5~16%。
居住人口往北高雄移動，導致商圈逐漸北移，實價登錄揭露，南高雄中正辦公商圈、亞洲新灣區與三多百貨周邊商辦，近3年成交行情均出現下滑，每坪減少1.6~3.3萬元。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，南高雄屬高市較早發展聚落，重劃區少可開發土地面積受限，近年來建商多往北高雄推案，加上漢神巨蛋百貨拉抬北高雄商業機能，未來包括義联集團、興富發百貨等均設點北高雄，居住人口北移導致商圈移轉態勢日趨明顯。
近年來南高雄商辦價格明顯下滑，台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏分析，商圈北移加上南高雄商辦屋齡偏舊是價格下跌主因，以三多商圈周邊商辦為例，中大型金融機構進駐已飽和，當缺乏新公司移入，目前不少商辦進駐率僅6~7成，少有投資客會優先考慮商辦作為資產配置標的。
張旭嵐分析，亞洲新灣區建置是否成功，直接影響未來南高雄商辦發展，新灣區目前缺乏可買斷屋齡10年內商辦，導致成交價格偏低，加上區段多屬大坪數換屋與豪宅推案，中古屋則因開價過高，首購與首換族難入手，當居住人口減少，商圈發展停滯，新灣區商辦要見買氣仍需一段時間，「相反的北高雄高鐵左營商圈因區段有新商辦銷售，也直接拉抬商辦成交行情。」（葉家銘／高雄報導）
出版時間：14：25
更新時間：22：11
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