情侶買房 產權宜共同登記 借名應「預告登記」避免遭偷賣

婚前買房可說是不少情侶的甜蜜負擔及愛情的保證，但合資購屋的注意事項不少，畢竟尚未登記為夫妻前，在法律上都是陌生人，首先要面對的就是房屋登記在誰名下的問題。大恆國際法律事務所主持律師陳建三指出，情侶購屋建議採取「共同登記」，一人一半分清楚，並依出資比例做為持分比例，未來若遇產權爭議，可經協調買下對方持分。不過他提醒，共同登記下，非夫妻關係的兩人若有一方過世，另一方無繼承權可接收持分。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡說明，也可選擇「借名登記」，因大部分銀行不接受「共同貸款制」，通常由經濟能力較佳的一方擔任債務人，可取得較好的貸款條件，另一人當連帶保證人，設定抵押權，給真正權利人作為擔保；或是申請「預告登記」限制所有權，未來雙方須經另一方同意才能售屋，避免房屋被偷賣而不自知。
至於踏入婚姻之後，若因相處不睦導致離婚，房產該怎麼分配也是大有學問。《民法》針對夫妻的財產歸屬有3種制度，分別是「法定財產制」、「分別財產制」及「共同財產制」，以「法定財產制」最常見，指夫妻關係存續中取得的財產，離婚時可均享「剩餘財產分配請求權」，後2種制則須雙方另行協議。
過去較多的案例為準新人尚未登記結婚，就由男方負擔頭期款購入房屋，但房屋所有權人登記在女方名下，未來貸款再由雙方共同負擔，由於法定財產制的「剩餘財產分配」與買房時間點關係甚大，在結婚之前的不動產、動產等財產，屬於各自所擁有。換句話說，在離婚時僅能對婚後取得的財產進行剩餘財產分配。因此陳建三提醒，若雙方在婚前有共同購入「新房」的準備，建議產權應登記為一人一半，才能避開法定財產制婚後才算的狀況。

至於分配財產的重點，在於夫妻雙方誰婚後名下的總資產較多，資產多的要拿出兩人差額的一半給對方，若房子登記在妻子名下，理論上妻子會有較多資產，離婚時房子雖然歸妻子所有，但他必須支付倆人差額財產的一半給丈夫，反之亦然。
另外的分別財產制，指的就是結婚後的財產各自分開，且各自保有財產的所有權、使用權及管理權，不論是離婚或配偶死亡時，另一方都無權要求分配或繼承配偶的財產。第3種共同財產制，就是夫妻結婚後的財產可以約定歸為兩人所共有、承擔，包括房子、汽車、存款等，夫妻都有使用權及管理權，但若某方有債務也要共同承擔。