專題報導 實價登錄2.0版將上路 專家看法分歧

吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮首先大力抨擊，早在2011年政府為了大選背受公民團體壓力，匆促的推動實價登錄，當時，他身為房仲全國聯合會理事長就出面提出有條件的贊同，並就實務面提出具體的三項與政府不同的見解。
其中包括1、實價登錄之權責應歸責於買賣雙方。2、預售屋登錄制，理論正確但曲高和寡，是個不切實際的無效政策。3、租賃市場屋主自租不必登錄，是縱容屋主逃漏稅與敗壞市場的惡法。

這3項建議並沒喚醒政府對實價登錄政策上的迷失，2012年至今實價登錄已執行超過六年，政府才徹悟到問題所在，實價登錄開始推動的第1年，實務上就已發現無法實現資訊的即時性丶透明性丶正確性，但政府卻無動於衷。
李同榮進一步指出，地政司老早就發現登錄的種種弊端，並於3年前就舉辦多次公聽會，會中產官學都一致認同要將登錄權責歸於買賣雙方，才能相互制衡誠實登錄，但會議卻決而不行。
從制定制度丶執行制度丶檢討制度丶到現在的修改制度，不管是前朝後朝，其實都幾乎是同一批官員，李同榮當初的建言不受政府重視，花了6年時間，政府才相信政策的弊端，回到原點，還是業者當初的建言才是務實的政策。

實價登錄上路後，房價透明化，總太地產順勢推出不二價，吸引購屋族。總太地產董事長翁毓羚表示，2015年推出「拾光」個案時，開始採用實價銷售制度，一開始客戶確實抱持懷疑態度，「買房子怎麼可能都不殺價？」但因當時「拾光」客層多為精科園區的首購族，公司提出的房價合理，加上設計巧思，經過一再跟客戶溝通後，客戶都能認同、買單，最後甚至創下開賣後3個月近完銷的佳績。
翁毓羚指出，許多建案都有可下殺9折、8折、或每坪幾萬元的「內規」，總太至今已有4個案子採取實價銷售，期望讓平日上班、時間不充裕的購屋族，能將時間花在建材、規劃的比較上，對於房產銷售人員，也無須費心與客戶周旋價格，專注在介紹建案的本質上，更能彰顯其專業度。
總太地產的不二價策略，從「拾光」、「織築」、「美樂地」到目前線上熱銷的「2020」案，甫公開都創下不錯的佳績。
翁毓羚分析，現今已是數位時代，所有事都變得更公開、透明，不少客戶在簽約後，隨即在網路上串聯未來的鄰居們，幾樓房價為何，相互詢問一下就清清楚楚了，而當客戶發現，建商的不二價策略是玩真的，對於建商的信任感已逐步建立，對於整體房屋交易市場是正向，日後將會擴大至集團所有個案，均會朝不二價策略來執行。

長期在代銷第一線的上揚國際實業營業四處總經理施棟瀝坦言，實價登錄2.0版一旦上路，短期來看可能會出現陣痛期，不過長期下來，對房市有正面幫助，可望抑制投機獲利行為。
過去沒有實價登錄時，價格不透明，孕育的投資溫床，多了不少炒作空間，2012年實價登錄上路後，買方可以自己查詢區域房價來作為出價依據，很難再出現區域價格暴漲暴跌的情形。
而未來實價登錄2.0版上路後，門牌資訊全揭露，價格更透明，加上預售案由結案後30天揭露，改為簽約後30天內揭露，代表投資客靠預售屋作短期獲利了結的行為，即將終止，未來投資市場可望與自住市場脫鉤，讓房市回歸自住面，有助居住正義。
尤其預售案常見景氣好開高價，景氣不好，價格愈賣愈低，一旦改為2.0版，提早讓價格透明化，對建商來說，未來定價策略必須更精準審慎。

高雄市市調協會理事長蔡紹豪指出，實登2.0站在購屋者角度，具資訊透明性，掌控合理的房價談判空間，不過若是從代銷、建商角度來看，針對建案的操作模式，曾傳出有假買賣案件的價格揭露，拉高成交行情，導致民眾誤判資訊，也未必能真實反映市場行情，容易引發交易糾紛等問題。
或是因預售案反悔退訂、廣告戶的特別價格，使得實價登錄的數據出現大變動，可能因此影響建案的真正行情，建議應設置查核機制，以確保資訊正確性。