【黃敬涵╱綜合報導】地段是房產能否增值的關鍵，買房事前功課要做足，才不會事後追悔，其中都市計劃圖是不可或缺的工具，可迅速掌握住宅周邊環境。專家建議，購屋前可參考都市計劃圖（簡稱都計圖），除所在土地使用分區，亦應查詢清楚周邊土地用途，避免權益受損！
都市計劃圖依都市計劃法明訂各土地分區，內政部營建署都市計劃組科長陳富義表示，都市計劃圖使用不同顏色來詳細標明不同的使用分區，且據規定圖的比例尺不會小於1/1200，可幫助民眾更快了解土地資訊的細節。
民眾若想借閱都市計劃圖，陳富義指出可前往各行政區內的區公所申請閱覽，或可上網至內政部營建署網站，查詢土地使用分區。另外民眾賞屋時，也可向案場索取，當地房仲也大多有準備該區的都計圖。
以都計圖常見分區來看，天時地利不動產總經理張欣民解析，商業區因建蔽率及容積率為所有分區之冠，利用價值大，而住宅用地次之，雙北市來說住1、住2用地，為保護環境所規劃而成，建蔽率容積率都較低，如陽明山等區域，產品多為高總價的透天別墅，再來為工業用地，其中乙工（乙種工業用地）類別，因有開放給一般事務所，用途較於其他工業用地多元，而農業用地，因有農民身分資格限制，市場流動較為困難。
買房首重使用分區類別，現今民眾買屋多依賴仲介公司，地政士李佳芬表示，最常見糾紛莫過於民眾買屋後，才發現竟買到工業地，除了有違法疑慮，房屋貸款成數較低，也恐使買房負擔變重。國立屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩補充，反之也有民眾為貪便宜，買工業地卻責怪鄰居開廠房，「乞丐趕廟公」的情形屢見不鮮，另商業區雖大部分可作為住宅，但還是有工商混合區、特種娛樂用地等，不可規劃住宅使用，否則有違法問題。
除了本身土地類別，周邊土地也很重要，《住展》雜誌企研室經理何世昌補充，如民眾因喜愛目前住宅景觀佳，而將其買下，不過對面卻為商業用地，商業區容積率比住宅區高，未來興建的大樓，勢必會影響到現有的景觀，另外由工業用地變更的住宅用地，雖使用分區改變，但周邊環境並無法跟隨改變，還是須實地考察。
都市計劃圖也可用以觀察住宅周邊有無嫌惡設施，何世昌指出，分區上政府的機關用地也有陷阱之虞，民眾要去查詢清楚是何種用途，有可能政府會規劃為垃圾處理場等，成為變相的嫌惡設施，賴碧瑩也表示，若圖上有相近顏色也須特別注意，如綠色直覺認為是公園，但卻也同樣代表公墓，民眾可對比都市計劃書按圖索驥，是最為保險的方式。
都市計劃圖也可觀望未來，建商推案時，劃下大餅的話術不勝數，如面國小預定地、水岸第1排等。新北市地政士公會榮譽理事長林旺根補充，都市計劃原則每3年會通盤檢討1次，所以特別是開發未完成的重劃區，案場銷售人員的話不可盡信，須時常注意最新政府公告資訊，避免衍生糾紛。
注意要點╱內容
要點1：弄懂各類土地顏色分區，避免買錯使用分區，或買到有違法疑慮的住宅
要點2：顏色相同但土地用途有差別，如綠色是公園，但墓地也是綠色
要點3：注意周邊有無嫌惡設施
要點4：部分工業用地雖變更成功，但周邊環境卻無法改變，民眾購屋前應實地考察環境較穩固
要點5：機關用地須查詢清楚何種用途，避免成為另1項嫌惡設施
要點6：都市計劃圖有一定變數，銷售話術不可全面相信
要點7：都市計劃圖範圍外，也需一同考慮，若未來市區擴編也會被有所影響
都市計劃圖不只要注意圖內，非都市計劃範圍也要一併考慮，有時候市區重劃將外圍土地囊括，目前住宅現有的優勢恐將被抹去，另外非都市計劃內的住宅，常見有甲種、乙種建地等，公共設施相對來說會較少，如缺乏地下水管道等，民眾購買前須留意。
