市中心開發飽和，開發商轉朝衛星城市開發，基地面積如果條件夠，就能打造成造鎮社區。甲山林機構副主委蘇同福表示，「大型社區可以分為兩種，一種是舊型的，像國宅，因為過去法規比較寬鬆，一個電梯上去很多戶別，動線也比較複雜，沒有完整的規劃；現在新型的造鎮社區有完善的管理，規劃更完整，也吸引不少注重社區機能的購屋族群。」
大型造鎮社區最大的特色，就是可以集結眾人之力，共同分擔管理費用及公設持分，打造出完善的社區。戶數夠多的建案，可以規劃成全齡化的社區，不論是游泳池、健身房、視聽室、物業管理……，都有足夠的經費來維持運作。
以甲山林在基隆推出的大型造鎮案「城上城」為例，光是基地面積就有約一萬三千坪，社區總戶數約1800戶，在這樣的條件規模下，建設公司特別規劃出近3000坪的獨立休閒會館，並以奧林匹克為主題，打造出50米室內泳池、室內全場籃球場、壁球場、戶外網球場……大型挑高多功能電影院、KTV宴會廳、各項設施應有盡有，管理費卻僅每坪40元，維持公設運作負擔輕鬆。
除了公設規劃，為了讓住戶有便利的生活機能，社區內也規劃出商場、美食街，未來住戶下樓就可採買、覓食，非常方便。外觀設計上，「城上城」也特別請到國內最擅長古典崗石藝術的設計師林定三設計外觀，並禮聘豪宅御用設計師杜文正為城上城規劃格局，主訴求親民價格入住豪宅品質，從開賣之初市場反應就十分熱烈。
而善於打造造鎮案的遠雄企業團，從2004年起開始在三峽進行萬坪土地造鎮，筆直的道路、整齊的街廓，一改當地原本荒煙蔓草的原貌，又有近30米的人行綠帶可供散步、騎腳踏車，成為購屋客指名的熱門區域，連帶拉抬區域房價。
談到雙北造鎮案，還有另一個不能不提的指標案，就是位在淡海新市鎮的「台北灣」，目前推出到第六期「台北灣No.6江南大宅」，以大基地、大街廓、大園林吸引購屋客。擅長經營大型社區的湯泉團隊，從2007年起就開始在淡海新市鎮打造「台北灣」系列休閒社區，並從第三期起首開先河主打東方園林風格，引起市場熱烈迴響。
近期「台北灣No.6江南大宅」更前進香港舉辦展售會，吸引數十組港人前來參加，現場反應熱絡，專案經理陳慶龍表示，香港半山豪宅可俯瞰維多利亞港景色，房價在全球豪宅市場榜上有名，每坪房價破千萬元，相對在淡水買房，房價親民外，有景觀、捷運，休閒氛圍濃厚，加上台北灣公設規劃多元，又有大面綠地空間，對港人誘因大。
有些人擔心，大型社區因為戶數多，當進入二手市場價格是否會因此較差，蘇同福認為，價格還是回歸產品規劃的完整性，他舉「城上城」為例說明，「城上城」現在每坪單價約25萬元，周邊一般新案每坪單價約22萬元，中古屋則落在每坪18萬元左右，所以影響房價的主要因素，還是「產品」，完善的規劃才是影響個案價格的關鍵。
對於有意購買大型社區的民眾，蘇同福也特別提醒，要買大型造鎮案，一定要選擇有品牌的建商，而且最好有過執行大型造鎮案的經驗，才不會因開發商經驗不足而發生問題。
Q1: 民眾如果要挑選大型造鎮案，必須留意那些部分？
A1: 想買大型造鎮社區，最好選有品牌、有經驗的建商，還要注意社區的動線規劃，像是住商是否分離、人車是否分道、有沒有做好門禁管制，都很重要。
Q2: 造鎮案在二手市場是否會因戶數較多而影響房價？
A2: 事實上大型社區通常會是一地的地標建案，價格反而穩定，指名度高的社區，抗跌性也比較好，至於保值性跟增值性，就要看個案的規劃、管理跟產品力。
