【鄭婷方╱台北報導】大台北地區老舊房屋多，尤其又以舊公寓最多，為了提升居住品質、翻新市容，著手都更是條必須前進的道路。舊屋換新屋無疑是件開心事，但在最初的整合，尋求全體住戶同意都更，談何容易，多數民眾對都更法條不甚了解，《地產王》為你比較各種都更方式，讓專家來報你知。
據《都市更新條例》第4條，都更含重建、整建、維護，重建可創造最大利益，但也最困難。以公辦都更而言，新北市政府都市更新處更新推廣科科長張端益指出，必須符合《都市更新條例》第9條，經劃定應實施更新之地區，除另有規定，直轄市、縣市主管機關得自行實施或公開評選，委託都市更新事業機構、同意其他機關 (構) 為實施者，進行都更。
新北市已著手進行公辦都更，張端益表示，目前有11個案子正推動，其中6個已完成招商，例如新店行政園區，就是首個公辦都更的行政園區，整合面積達1.2公頃。 台北市尚未無公辦都更案例，台北市都市更新處總工程司方定安表示公辦都更由政府主導，較自辦都更單純，但整體而言，都更處審議都市更新計劃時，最重要的是考量都更後是否符合公共利益。
比較公辦都更與一般都更，遠雄建設副總蔡宗易分析，公辦都更的土地整理過，通常也都是些眷村，老舊住宅，居民的都更意願較強，加上有公權力協助，較不易發生釘子戶的問題，但一般都更，或許會有少數幾戶屋況較好，整合起來相對受阻礙。
一般的自辦都更主要分為與建商合建與住戶自力更新，台灣都市更新公司副總經理黃智鈴表示，全台北市90萬戶住宅中，約48萬戶是公寓，佔了55%，屋齡30年以上的房屋就能都市更新，除了選擇與建商合建，民眾選擇自力更新通常會有2種狀況，一種是住戶覺得自己的地很肥，地段價值高，不想和建商分，另外是社區居民負擔的起營建成本。
若無法負擔營建成本，黃智鈴提到，都更完成的社區，可撥坪數對外銷售，此時，是否能賣個好價錢負擔營建成本，地段會是關鍵，房價波動時，獲利會產生風險。以台北市為例，營造費用每坪13~18萬元，若住戶無自主更新會辦理都更，委由都市更新公司處理，規劃與整合的收費約為營造成本的5~10%。
若與建商合建，住戶出地，建商出資興建，建商會分樓地板面積銷售抵營建成本，民眾的坪數雖可能變小，不過，好處是可經由建商規劃興建，免去許多麻煩。基泰建設副總經理張玉貞表示，都市更新是趨勢，而建商具備專業、市場敏銳度，整合起來會比民眾自力更新容易。不過和建商合建，須注意權利變換（建商地主分回面積比例分配）的過程，以維護自身權益。
若和建商合作，新北市都市更新處發展科股長陳映如表示，雙方協議分回面積方式有兩種，首先是協議合建，但前提是所有住戶都同意要跟建商協議分配內容，另外是權利變換，分配比例為，房屋更新後總價值扣除建商的墊付成本，剩下是住戶可以分到的比例，協議分配內容，不屬政府管轄範圍，而權利變換，政府會審核建商提出來的墊付成本項目跟金額。
少了公權力介入，民眾自辦都更整合耗時，相關法規繁瑣，為簡化都更過程，台北與新北市政府，各自推出自辦都更的「老屋重建」、「簡易都更」方案，有別於一般都更，該方案須取得所有權人百分之百同意。老屋重建針對屋齡達30年，面積至少500公尺以上的基地，經都市設計審議通過可重建，最高可獲得法定容積百分之20的容積獎勵，或是原建築容積重建，審議時間約3個月。
陳映如說，簡易都更可免循傳統都市更新的整合步驟，首個個案在汐止，該案僅花83天就完成建照申請核准，是目前速度最快的案例，但一般來說，簡易都更的時程，至少都會耗時2~3個月。
住戶辦都更是在意居住品質改善，但若無獲利空間，建商不會想碰，與建商合建的都更案，整合時間平均達7.7年，若民眾自力更新，至少得花10年，過程都辛苦。
民眾要自辦都更，若不與建商合建，營造費用會是很大問題，都更之所以難推，和多數民眾不了解法規與缺少房地產知識有關，政府的宣導不足。
