資金party散場投資房市停聽看

出版時間 2014/03/29

美國量化寬鬆(QE)逐步退場已是無法改變的逆風，過去資金撐腰的房市榮景即將落幕，此外，政策面大力標榜居住正義，重手打壓房市將不手軟。因此，投資人若想在房市投資中交出亮麗的成績單，則需理性思考熱錢撤離與政策偏空的負面衝擊，以免夢醒時分發現自己住進了負擔不起的總統套房。

投資人無法克制盲目追漲的行為，就像非洲大草原上遷徙的牛群所具有的本能衝動，這種貪婪的本性在人類金融史上，曾經造成多次投機泡沫破滅的危機，最近一次教訓就是次貸風暴引發金融海嘯的全球性恐慌。美國聯準會(FED)在金融海嘯後快速調降利率水準接近於零，並連續推出三輪QE，幾乎不設限向金融市場猛灌流動性，結果全球實體經濟的復甦依然無法擺脫貧血狀態，資本市場卻又重現金融海嘯之前的貪婪氛圍。
國際間游資氾濫，熱錢看上黃金，金價一度狂飆到1,921美元，也順勢哄抬原物料價格，導致原物料基金成為投資理財商品的當紅炸子雞，熱錢狂湧至新興國家，更造成當地股匯雙漲房價飆升的狂潮。導致前任Fed主席柏南克在離職前，不得不啟動QE的有序退場。因此，當資金party散場後，過去滯留在新興市場的國際熱錢紛紛竄逃回歐美國家，使新興國家倚賴外資資金所推砌的高成長光環褪色，股匯雙殺房價滑落，投資人血汗錢瞬間全都打了水漂，豈能不心碎？
基於有土斯有財的傳統觀念，以及台灣房價長期趨勢只會上漲的迷思，即使台灣人擁有自有房產的比例已經大幅高於鄰近國家，但資金成本長期處於低檔環境的誘因，以及政府降稅利多的加持，資金紛紛瞄準房地產投資，房市價格不斷上漲，握有不動產而獲利的投資人更是信心滿滿。從新興國家房價倍數飆漲的榮景，到先進國家房屋開工率與新屋銷售止跌回升，投資房市只會賺不會賠的共識，已使房地產投資再度成為投資人急著想要跟上的流行風潮。
只是，從美國聯邦公開市場委員會(FOMC)會議記錄與Fed官員看法顯示，Fed內部支持QE持續減碼，資金風向球隨即轉變，歐美日經濟擺脫沉疴已久的衰退，美元走勢強勁吸引資金從新興市場轉而擁抱歐美日，導致新興國家金融市場劇烈震盪與房價陷入泡沫化，面對國際熱錢轉向，台灣房市供需失衡的亂象，及少子化與高齡社會將衝擊自住需求，未來房市投資仍是你我最佳的資金配置嗎？

1.QE退場，市場資金緊縮
2.房貸利率走高趨勢不變
3.嚴苛打房政策將續推
4.房市交易量持續下滑
5.供給過剩抑制房價
6.少子化與高齡社會

QE退場進行式，正讓全球資金逐步靠攏歐美國家，台灣房市除了面臨資金轉向的衝擊之外，央行已示警未來若升息恐將造成房貸負擔加重，以目前房貸利率約2.5%左右的低利環境，一旦利率反轉向上，超過3.5%的可承受範圍，房地產的資金成本提高，將會抑制市場買方的購屋需求，以房貸月繳平均占北市家戶可支配所得約45%，若利率攀升超過3.5%，則房貸負擔將增加到所得一半以上，因此，投資人切勿漠視房貸利率恐將上揚的壓力。
此外，台灣今年底的七合一選舉是2016年總統大選的前哨戰，過去經驗顯示，規模越大的選舉，政策面的變數就越多，尤其執政團隊民調低落，財經內閣的無感政策無法重拾民心，台灣貧富差距日益懸殊，居住正義是庶民百姓的心聲，因此，為了贏得多數選票，打房政策頻頻出台。加上政府每年財政赤字缺口有近三千億元亟待彌平，政府舉債年年瀕臨法定上限，財政數據早已出現惡化的警訊，因此，難保政府不會對富人與豪宅課徵重稅，藉以增加稅收來源，因此，房市供給過剩的區域，價格修正恐將首當其衝，投資人應先行避開。
馬年房市329檔期推案量創下近七年新高，達4,586億元，較去年同期成長三成，其中以北台灣推案金額達到3,700億元居冠，年成長七成。北部建商集中推案於上半年，顯見憂心下半年政治紛擾與利率變數將衝擊房市景氣，中南部建商推案金額不如過去兩年熱絡，尤其南部推案量呈現大幅衰退，顯見中南部房地產供給大增之後，已開始面臨銷售壓力，而北台灣推案量雖然大增，但能否抵擋這波資金轉向趨勢，並安然度過政府續推的打房政策，329檔期的銷售成績將是檢驗的關鍵。
房市景氣興衰首重資金利率動向，其次則是政策面風向球，因此，面對緩步縮減QE規模的基調不變，與升息循環提前啟動的可能，台灣房市成交量已經受到市場預期心理的影響，初見動能減縮的端倪，基本面恐將步入營建產業景氣循環的高峰，資金退潮將使房市榮景難以為繼，因此，民眾購買預售屋應留意建商的財務是否健全，若建商營運資金瀕臨周轉不靈，在手的預售建案紛紛喊卡，則買屋美夢將頓時落空，所投入的血汗錢將化為烏有。此外，首購或換屋族則應等待房地產結構性調整過後，留意房市供需面汰弱留強的投資好時機。