【詹誌銘╱綜合報導】行政院日前敲定擬自今年起試辦不動產逆向抵押貸款制度，就是所謂的「以房養老」，首波將由土地銀行承作，給付年限為《民法》最高限額抵押權的上限30年。據此估算，為滿足年長者就醫、採買、日常休憩等環境條件，而建物本身最好又具備電梯、屋齡不超過RC(鋼筋混凝土)結構使用度50年等標準，醫院生活圈周邊或通勤方便的捷運站附近15~20年大樓，將成為政策下的退休購屋新標的。
所謂「以房養老」，是指針對沒有足夠現金、但擁有不動產的非低收入戶、無繼承人、又單身的年長者，將不動產抵押給金融機構，依房屋貸款，每月領回現金養老。
按照內政部社會司與金管會等單位研議，國內擬試辦的「以房養老」首波申請限制以台北市、新北市、台中市、高雄市等4地為主，試辦規模為100人，貸款額度與申貸標準，還需相關單位進行精算，但最高支付年限為30年。
因此，若以內政部定調的試辦區域，似乎仍舊鎖定在都會區，換言之，如果想透過以房養老換得退休後日常費用來源，民眾置產恐怕還是得選在雙北市、台中市、高雄市等區域，銀行才會提高鑑價額度。
明新科技大學老人服務事業管理系主任吳老德認為，年長者的生活需求，無非著重生活、採買、就醫、交通、偶爾散步的休閒等數項機能，市中心住宅才比較可能達到。
如果日後不動產處分確定交由銀行執行，選擇市區價值較高的地段應會優於偏遠地段，貸款金額相對會較高，而把長輩生活需求加入之後，醫院、捷運站周邊或是公車搭乘5站內的距離，15~20年大樓應是以房養老最基本門檻。
電梯大樓解決年長者上下樓的麻煩、近醫院就診方便、近公車站、捷運站讓老人家通勤不成問題，而這些中古大樓也由於現階段屋齡較高，使價格不至高不可攀，30年後，精華區大樓屋齡更老舊，透過都更、改建等方式，銀行處分也會更容易，增加銀行申辦意願。
「以房養老」正式名稱是不動產逆向抵押貸款制度，希望讓手邊沒有現金的老年人，透過把房屋質押給銀行後，換取基本生活費用。
台灣目前最成功也是唯一案例，是社福團體伊甸基金會在9年前，與獨居老人郭玉田「以房養老」的實驗案，實行方式是郭玉田生前將房屋捐贈伊甸，伊甸則必須負責郭玉田晚年所有照護費用與死後喪葬費用，期間所有日常照顧，也須針對郭玉田做最適合、最好的處置。
該房子位北市南海路植物園附近，因郭玉田已於今年2月過世，伊甸基金會表示日後房子將作急難家庭用途的中繼住宅與存放實驗案相關文獻之用。
資料來源：住商不動產企研室、台灣房屋研究中心
【詹誌銘╱綜合報導】想擁好房好地段享退休生活，醫療、交通、機能缺一不可，就醫院生活圈而言，因處都市中心或近郊，交通可選擇捷運或公車，周邊機能完全，又多綠地，常是退休族首選，像是北市榮總醫院周邊行義路，20年大樓每坪27~35萬元，總價最低800、900萬元起。
新北市三峽與林口是近年新推案量大區域，休閒環境豐富，又有醫院，且房價相對北市便宜，新案每坪開價仍在2字頭，如三峽「北大愛悅」每坪22~25萬元，林口長庚旁龜山鬧區，新案開價每坪多20~25萬元。
大台北因有密集捷運網絡，可選擇區段較多，如淡水線的北投、新北投、唭哩岸等站，近榮總醫院，雖多老舊住宅，但近年有不少改建案推出，若提早卡位都更改建區，未來都更成功，可連帶提升生活品質。
其他像是文湖線南港軟體園區站、葫洲站、南勢角線頂溪站、蘆洲線徐匯中學站等站，都是機能備齊，且周邊有不少10年內或10~20年中古屋，台北市屋齡10~20年大樓約4~6字頭，新北市多3~4字頭。
新竹地區因竹科提供就業機會，加上綠覆率高、公園多，獲得《遠見》雜誌票選最佳退休地點第2名，光復路馬偕醫院為該區著名醫院，附近多軍宅、國宅，12~20年大樓屋齡每坪20~23萬元。
中南部地區幾個著名醫院生活圈，如台中榮總、台南成大與高雄長庚，整體機能完整。台中榮總鄰近東海大學，中港路沿線多棟3年內大樓，如「新杜拜」、「中港首璽」，每坪價格18~25萬元，中科地區近期指標案則有「雲世紀」，總銷案量達百億元，預料每坪開價19~30萬元，坪數28~100坪。
東森房屋台中西屯中科店店長文祥山表示，台中榮總除有醫療機能，周邊更有東海大學校園綠地與都會公園，在就醫、生活與休憩等條件拉抬下，近年約有1成民眾是因為復健方便在此購屋。
至於南部醫院生活圈像台南成大醫院周邊，新成屋套房每坪14~16萬元，5年內大樓包括「席悅」、「知安根」等案，目前每坪達20萬元，信義房屋台南成大店店長林侊毅指出，此區域有成大校園操場、又有台南市唯一教學醫院成大醫院，平均3~4成退休族會買在這邊，雖新案行情較高，但中古電梯大樓每坪開價約10~12萬元。
高雄市方面，長庚醫院鄰近澄清湖，周邊為知名豪宅聚落，中古電梯別墅總價可達1800~2500萬元，不過也有像位於青年路、澄清路附近的文山重劃區，10年內大樓每坪11~13萬元，不僅3~4房產品較多，價格也稍平易近人，對退休族群而言，退休置產的壓力並不會太大。
註1：資料以各站周邊1000公尺內房價變化為統計基準
註2：資料時間至2012年2月底
資料來源：永慶房產集團
吳老德 明新科技大學老人服務事業管理系主任
老人照護管理中，讓他們喜歡、習慣自己的生活環境，是最重要的部分，以房養老的好處是，讓年長者能夠生活在熟悉的家中，也不會離開家人陪伴，如此才是最好的減壓方法，加上都會中心醫療資源豐富，對年長者而言更是重點。不過，都市房價高，對期盼透過以房達到養老的人，可能造成另種負擔。
楊倉池 住商不動產石牌店執行長
以房養老的關鍵，目前看來還是視房子地段夠不夠精華，如醫院、捷運、公園綠地是否齊備，這些不僅是老人不可忽視的生活條件，更是銀行業願意承作與否的評估項目，照此看來，民眾若要順利達成以房養老的目標，買房地點應要選擇發展性均衡的區塊。
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