公設完整社區報酬率逾5%

出版時間 2008/11/08

學生套房因出入單純、報酬率穩定，一直是投資客首選，也吸引家長因小孩就讀大學有租屋需求，先買套房給小孩住4年，打算畢業後再出租或出售；位於南桃園的中壢市，即有元智、中原大學與南亞技術學院等多所大專院校，加上北桃園的龜山鄉銘傳大學周邊，學生套房建案相當盛行。
由於新案競爭激烈，附裝潢、家電的套房，幾乎已是標準配備，並標榜有健身房、撞球室等休閒設施，著重社區管理，吸引重視小孩租屋安全的家長購買。
現在更流行引進租屋管理公司，提供代租代管、代找房客的服務，讓家長或房東購屋後，幾乎什麼事情都不用處理，就可輕鬆收房租，各種行銷手法讓人心動。

以預售案「元智星光邦」為例，即在學期結束前的4、5月推出「預租」模式，若在大樓尚未動工興建前預約租屋1年，可享1個月租金免費的優惠。匯誠廣告業務部經理陳鴻文表示：「不少客戶看到學生租屋情況踴躍，提高投資信心，而交屋時，客戶不但可拿到房子所有權狀，還能連租約也一起拿，省去找房客的空窗期。」
套房因擁有坪數小、總價低的特色，新建案多訴求自備20、30萬元就可輕鬆入手。永慶不動產中壢內壢加盟店店長邱金榮表示：「但許多銀行針對12、13坪以下的小套房，幾乎都不貸款，後續接手的民眾必須自備款充足，也造成原屋主轉手不易問題。」但市場上近來即出現將2~3間套房規劃為1個單位出售的產品，為銀行對小坪數貸款的限制解套。

在元智大學周邊投資套房已有5年經驗的方先生表示，出租給學生的租金雖然低於社會人士，好處是收租穩定，可以1次收半年的租金，元智大學周邊大樓套房感覺蓋太多了，還有不少公寓改成套房出租，甚至有租不出去的情形，尤其學生不愛租4、5樓公寓，沒有電梯的物件，空屋情形特別嚴重。
桃園地區學校周邊的各類套房產品中，以透天改裝套房的報酬率最高，約7~8%，但需求的資金也最多，南亞技術學院周邊就有不少透天重新「拉皮」，土地25~30坪、建坪85~95坪的透天，約可改建成12~13間套房，以每間月租金4500~5000元，改裝後總價850~900萬元，粗估報酬率約7~8%。

不過，各大學的學生租屋範圍略有差異，例如銘傳大學的學生，多集中在學校周邊200~300公尺內的大同路、明德路、德明路一帶租屋，這個範圍外就很少有學生願意租屋。
南亞技術學院與元智大學的學生，則是除了在學校周邊租屋外，因學校周邊的商圈不熱鬧，不少學生選擇到鄰近的中原大學商圈消費或租屋，而南亞技術學院周邊大樓產品眾多，公寓改裝套房因屋齡老舊，不受學生歡迎，多喜好租賃透天改裝的套房或獨立大樓。

尊龍建設「銘傳至尊」位於龜山鄉大同路上，步行5分鐘內可達銘傳大學，大同路上店家聚集，可提供學生基本採買所需，加上附近有壽山工業區，學生與上班族為此區租屋市場提供穩定客源。
全案分為A、B區，A區規劃學生套房、B區規劃商務套房，全區設有監視器，公設有健身房、保齡球區、羽球場與有氧教室等，戶戶含裝潢、家電出售，配備冷氣、冰箱、液晶電視、熱水器、網路等，訴求代租、代管、代找房客等服務，以2~4間套房為1個單位出售，每戶配備至少1個機車位。
單價：每坪17~18萬元
坪數：16~30坪
戶數：249戶
類型：大樓
公設比：28%
樓層：地上6~7樓、地下2樓
停車位售價：平面車位60萬元
方位：坐東北朝西南
GPS座標：經度：121゜20′41.8〞緯度：24゜59′22.8〞
洽詢電話：(03)320-0778
資料來源：尊龍建設

凱森建設在銘傳大學聯外的道路大同路上，推出套房案「銘傳大學市」，強調五星級的學生套房管理，訴求穩定投資獲利，生活機能主要仰賴德明路商圈與后街商圈，大同路上還有許多店家，前往桃園火車站車程約15分鐘，銘傳大學也設有公車站牌。
基地面積1258坪，戶數378戶，建物呈ㄇ字型排列，室內樓高3米與3.6米，坪數11~12坪，強調五星級的飯店門廳，訴求具有管理的學生套房，各進出口有刷卡門禁管制，還留有大面積的中庭，戶戶裝設寬頻網路，可隨插上網，每戶都有1個地下室的機車位。
單價：每坪均價14.8萬元
坪數：11~12坪
戶數：378戶
類型：大樓
公設比：35~38%
樓層：地上7樓、地下1樓
停車位：平面車位已售完方位：各方位均有
GPS座標：經度：12120′54.2〞緯度：2459′15.2〞
洽詢電話：(03)349-5588
資料來源：圓石灘廣告

銘傳大學市五星級管理

豐驊建設新成屋案「南亞金鑽」，位於中壢市中山東路三段429巷57弄內，鄰近南亞技術學院、富台國小、中央健保局與中華電信等，步行約5分鐘可達南亞科技大學。
基地面積800坪，規劃9.8~10.5坪的套房，戶戶獨立門戶，擁有獨立水、電錶，社區採24小時警衛管理，並提供代租代管服務，社區規劃洗衣房與垃圾集中區，戶戶有專屬的機車位，並配備冰箱、電視、冷氣與衣櫃等，總價含裝潢家電138萬元起，訴求輕鬆當房東，可貸款7成，租金幾乎可全數抵付房貸。
單價：每坪13.5~14.5萬元
坪數：9.8~10.5坪
戶數：153戶
類型：大樓
公設比：30%
樓層：地上7樓、地下1樓
停車位售價：車位只租不售，每月租金3000元
方位：各方位均有
GPS座標：經度：121゜15′13.8〞緯度：24゜56′26〞
洽詢電話：(03)437-8811
資料來源：豐驊建設

南亞金鑽提供代租代管

由和瑞建設投資興建的「元智星光邦」，基地位內壢地區興安一街、興仁路二段67巷口，近元智大學校園，距離內壢火車站車程約5分鐘，開車10分鐘可連接中山高內壢交流道，經中華路可前往中壢站前商圈，車程約15分鐘，生活機能須仰賴中華路商家，或至內壢傳統市場、家樂福量販店。
基地3面臨路，休閒公設有閱讀室、健身房、自動洗衣區等，坪數24~52坪、每戶可隔成2~4間套房，全區共207戶，每戶配備2~4個機車位，並委託物業管理公司負責管理與提供租賃服務，每坪13.5萬元，總價300萬元起。
單價：每坪13.5萬元
坪數：24~51坪
戶數：207戶
類型：大樓
公設比：38%
樓層：地上13樓、地下3樓
停車位售價：平面車位55萬元
方位：各方位均有
GPS座標：經度：121゜15′51〞緯度：24゜58′0.4〞
洽詢電話：(03)461-8868
資料來源：和瑞建設

元智星光邦可隔2~4套房

雖然大環境景氣不佳，但大學生校外租屋需求仍恆常存在，但長期以來，透天、公寓改建成套房與套房大樓等產品不停增加，導致學生套房供過於求。
建議投資選擇新穎且規劃良好的套房大樓產品，較能吸引學生租屋，學生租屋期間，多與學生房客保持良好互動關係，續租的機率較高，學生畢業後，也較容易口耳相傳，推薦給學弟妹租屋。