回憶1980年代末期，股市首度登上萬點，造就房地產市場跟進火紅；包括寶成、宏總、長谷和東帝士等企業先後蓋起摩天商辦，高度1棟追過1棟，不少投資客跟著滿載而歸。陳世雷當初以每坪10萬元左右的價格買進位於獅甲站旁的37層寶成企業大樓，他笑著說「當時新手難免戒慎恐懼，漲到了13萬多就跑。」
當時股市狂飆，不少口袋「麥可麥可」的台北人投資客到南部看房子。正在銷售商辦的陳世雷在中正路12層24戶的個案，竟在48小時內銷售一空，陳世雷跟著買，自己「保留」了1戶。從每坪9萬元進場，順這股大波段趨勢，1年不到的時間，陳世雷就以每坪16萬元脫手，賺了近8成出場。
1989年景氣邁入顛峰之際，陳世雷再度買下位於民權一路、五福二路口的「亞洲商務中心」400餘坪辦公大樓，4個多月後再以每坪28萬元脫手，獲利大約2成。陳世雷表示，除了地段、建商名氣等「內在」因素，80年代末期在商辦市場中，真正讓他獲利的原因在於他跟對了「外在」景氣的大趨勢。
隨著90年代到來，股市、房市從雲端墜落，高雄房地產嚴冬一過就是13年，商辦從當紅炸子雞變成投資客聞之色變的票房毒藥。陳世雷說，這當中他也曾看走眼，以為景氣要翻轉了，以每坪20萬元買進一心路上的商辦，未料時機點一去不回頭，最後只好以每坪16萬元認賠殺出。
陳世雷分析，投資房地產必須要衡量「變現性差」與「資金是否充足」2個因素。前者是不動產本身無法改變的特性，後者可以自己掌握。投資客若想「以小搏大」，就必須回歸到進場前「漲時重勢，跌時重質」的基本考量。先從長期投資角度判斷究大環境究竟是偏多或偏空，再決定細部的投資方向如何進行。
當景氣好時，資金會變成一股近似瘋狂、盲目的潮流推著你前進，這時候毋須考慮太多；標的物只要地段、屋況等條件在普通以上，就有利基可圖，投資客要抓的，是賺取價差的機會點。
相反的，景氣崩落時，市場信心容易不足，加重變現困難；而產品的地段、屋況、機能、建商品牌、景觀等條件，就是保值抗跌的關鍵。陳世雷解釋，景氣再怎麼壞，1個城市都還是有相對熱門或黃金地段。
景氣壞 看地段機能
累積自己過去買賣商辦的經驗，我要提醒投資朋友，不論趨勢或標的本身的條件都不應過於偏重任何一方，因為趨勢改變，標的條件也會受影響。
舉例而言，過去景氣較差時，一般銀行比較願意放款刺激業績與市場，近4、5年高雄房市緩步盤堅，加上台北房市泡沫疑慮加遽，多少會影響銀行寬鬆放貸的意願。換句話說，隨著投資時間點的不同，景氣在變，投資客自備款成數也要跟著調整。
有些厲害的投資客可能從買進到脫手不到3個月，利用貸款操作也不用自己出1毛錢，但一般投資客或初級投資客，對投資標的若沒有十全把握，就一定要保持適度的現金水位。現階段而言，我會建議現金至少保留總資金的3成。
純就產品的「質」而言，穩定的質可確保景氣反轉時脫手容易，景氣好時房價也能率先反應。除了地段外，不少高雄在地客相當重視建商品牌與風水，甚至以社區環境評比的園冶獎得獎建案也值得留意。
「價位低」是高雄商辦市場最大的優勢，但部分中古商辦停車條件規劃不理想，甚至還有轉盤式的車位，即使地段優異，實用性或恐讓價格打折扣。整體而言，商辦仍須倚賴整體環境，尤其是產業進駐帶來的磁聚效應，不論是商用或住宅不動產，高雄還需要加把勁。
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