讀者問：我們家的土地被廟方標走了，我們又錯過優先購買權，還有辦法拿回土地嗎？如果不拆屋，廟方能拆嗎？因為我們一直有在繳稅，廟方要求拆屋還地能要求補償嗎？
祥業法律事務所 律師江鎬佑 答：
首先，實務上關於優先承買權的類型主要有以下幾種：
《民法》第426-2條（租用基地建築房屋之優先購買權）
《土地法》第104條（基地之優先購買權）
《耕地三七五減租條例》第15條（承租人之優先承受權）
《土地法》第107條（承租人之優先承買權或承典權）
在法律效力上，如果條文有「對抗」規定，則有物權效力，例如《民法》第426條之2第3項：「出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」反之，如無此規定即無物權效力，僅有債權效力，例如《土地法》第34條之1第4項，無此不得對抗規定，僅有債權效力。除非通知過程有所瑕疵，否則不管是哪一種效力錯過了就沒用了。
因為讀者提供的資訊較少，若以讀者提問的問題中來推敲，其家中的土地被標走，看起來應該是原來家(房屋建物)的基地所有權，可能有因為土地設定抵押權而遭到拍賣的情況。
另外，依照讀者的提問，讀者「曾經」享有優先承買權的情況，所以讀者家原本可以在該塊土地上，保有建物的原因，很可能是因為出於承租關係或有設定地上權的情況。
舉例來說，以《民法》第426-2條為例，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權；及《土地法》第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
所以能不能主張第426-2條的優先購買權，應該要以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準。
倘基地或房屋出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基地或房屋出賣後始取得地上權或租賃權者，均不得溯及主張該條項的優先購買權（最高法院84年度台上字第2110號民事判決同此見解），所以一旦經過通知，錯過優先承買權，就沒辦法拿過土地。
至於廟方能不能主張拆屋還地，要看讀者家（房屋建物）於該土地上是否仍然具有合法權源，如：像是基於地上權或是承租關係等情況，如果還有合法租賃關係，或是廟方（拍得人），在拍賣時已經知道有該地上權設定等情況，自然不得主張拆屋還地。
最後，繳稅的部分要先看讀者繳交的稅視納稅義務人應該是誰，讀者到底是幫誰繳，進而可以主張不當得利。(王怡蓁／採訪整理)
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