作者：一起讀判決
<法院怎麼判斷准不准「強制出讓」？>
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公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定：「住戶有其他違反法令或規約情節重大者情形者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。」
假設該住戶就是屋主，公寓大廈管理條例第22條第2項規定，管理委員會可以依照區分所有權人會議的決議，訴請法院命區分所有權人出讓所有權。判決確定後3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續，管理委員會可以聲請法院拍賣。
在昨天介紹的案例中，因為Ａ的一些滋擾行為，管理委員會向法院起訴請求Ａ遷離獲准。但Ａ在言詞辯論後、法院強制遷離這段期間，還有不斷鳴按喇叭、在停車場中狂按喇叭、急駛轉彎、反覆駕車高速進出，甚至在樓梯間拿斧頭砍木頭扶手的情形。在法院強制遷離後，Ａ以回大廈拿取信件為由，有故意按鳴喇叭的行為。
因此，區分所有權人會議再次通過決議，由管理委員會訴請法院強制Ａ出讓所有權。
◎一審、二審：管委會敗訴
高雄地院105年度訴字第792號、高雄高分院106年度上字第77號判決管理委員會敗訴，指出：
為免區分所有權人之財產權因此遭不當侵害，在實務運用上，須審酌適當性、必要性、衡平性及最後手段性，限縮解釋該條款之適用範圍，以兼顧區分所有權人及全體住戶之權益。
在本案中，過去的滋擾行為在強制遷離後，應該不會再發生。至於Ａ以拿信件的機會，故意持續鳴按喇叭的行為，並不是不能以勸導改善、報警處理、或蒐證訴究等方式制止，因此欠缺最後手段之必要。
◎ 最高法院：廢棄發回二審
案子來到最高法院，最高法院108年度台上字第1541號民事判決指出：
就私有區分所有權及其基地所有權應有部分言，強制出讓制度雖係限制該區分所有權人財產權之行使，惟依其立法意旨，乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質。
此即基於憲法第23條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制。故在適用上，自須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益。」
換言之，強制出讓制度雖然限制人民的財產權，但立法目的是因為維護住戶間的公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，以提昇居住品質，符合法律保留原則。
不過，適用上也要注意比例原則，兼顧被請求出讓者和全體住戶間的利益。
在這個案子中，最高法院認為高院的判決在幾個地方可能要再確認，將案件廢棄發回。
◎ 更一審：管委會勝訴
案子回到高院，高雄高分院108年上更一字第9號民事判決認為：
住戶Ａ在強制遷離「前」、「後」的各種滋擾、揮斧等行為，顯然無法讓住戶Ａ繼續和其他區分所有權人維持共有關係，如果不強制出讓房地，將無法達成維護住戶間公共安全、社區安寧與集合住宅管理之目的，強制出讓是不得已所為的適當手段，判准管理委員會請求的住戶Ａ應該將房地所有權出讓。
判決也指出，強制出讓並不是無償出讓，住戶Ａ可以在判決確定後3個月內自行出讓完成移轉登記手續，逾時也可以拍賣方式變價，並非剝奪住戶Ａ對該房地價值之財產，合乎比例原則。
至於，還有哪些情形，可以強制驅離、出讓所有權，如果大家還有興趣，以後再跟大家分享。
（案例事實出自高雄地院103年訴字第2384號、高雄地院105年度訴字第792號、高雄高分院106年度上字第77號、最高法院108年度台上字第1541號民事判決、高雄高分院108年上更一字第9號民事判決）
1分鐘法律教室，我們下次見。
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