讀者地王問：
租屋合約期限2016年至2017年，請問：1.法律上 此合約還有效力嗎?2.一次付半年租金，合約上未記載，原本租金，僅寫半年費用，房東可要求扣回先前租金差額嗎？3.目前想退租，也依照合約記載，提前一個月告知房東，房東是否最多扣一個月租金呢？什麼情況下才可扣一個月租金？
律師黃匡麒答：
此問題涉及《民法》第451條「默示更新」的規定，當定期租賃契約到期後，假如承租人繼續使用租賃標的物，而出租人沒有立即表示反對的意思表示，此時原本的租賃契約就會「默示更新」而成立一個新的不定期租賃契約。
再來，實務上房東常常會因為房客一次給付半年或一年的租金而給予一定的優惠，然而在《民法》對於租賃契約的規定上，租賃契約是不以書面為必要的，所以雙方如果在之前對單月的租金有口頭上成立的約定，也屬於有效的，在房客提前終止租約的情況下，房東當然有權利要求依照原本的約定的單月租金來補足差額。
最後，提前終止租約是否可要求違約金、最多可以要求多少的違約金等問題，依據內政部最新頒佈的「房屋租賃契約應記載及不得記載事項」裡面，提前終止租約所能要求的違約金，最高就是一個月的違約金。至於何時會有違約金的出現？那還是要回歸到雙方之前在租約上面的約定，因為雙方有可能只約定只要提前一個月告知而沒有違約金的約定，此時就只要給付提前一個月告知到期的租金就好了，而不用另外給付違約金。（游仁汶／採訪整理）
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租屋契約到期續住代表默示更新先前的租約。示意圖
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