【綜合報導】睽違十年，央行再度出重手打炒房。央行昨無預警由總裁楊金龍宣布修正房市4大信用管制措施，針對公司法人、自然人、購地貸款與餘屋貸款進行成數限制，包括自然人購買第3戶以上房屋，房貸限貸6成，且無寬限期，對餘屋貸款更是史上頭一遭管制，以抑制建商「以房養房」歪風，央行強調，首購、換屋者不受影響。市場認為，央行打炒房這把火，將燒到中小型建商和投資客。
政府打炒房顯然有備而來，從最早央行副總裁陳南光放第一把火，暗示年底將打房，財金部會立即動起來，財政部查紅單漏報所得稅、國發會研擬「健全房地產市場方案」，閣揆蘇貞昌上周宣示5大管理面向，再至央行出手信用管制、金管會跟著宣布央行新規定列入專案金檢，財金部會打炒房，力道越來越強勁。
央行原訂下周四將舉行今年最後一季理監事會，昨突然提前一周舉行臨時記者會，時間點引發關注。楊金龍上周稱「還不是打房時機」，昨態度突然出現大轉彎，昨天宣布的4大措施隨即被房產界暱稱為「楊4條」，楊金龍說，4大管制措施的目的是希望房價能「緩著陸」。
4大打炒房措施為第一、針對公司法人購置住宅貸款限制，第1戶最高貸款成數限制6成，第2戶（含）以上貸款成數5成，均無寬限期；第二、自然人第3戶（含）以上購置住宅貸款最高成數6成，同樣無寬限期。
阻建商以房養房歪風
第三、建商購買都市計劃劃定的住宅區及商業區土地，應檢附具體興建計劃，最高貸款成數為6成5，其中1成須實際動工興建後才可撥貸；第四、首次實施餘屋貸款限制，最高貸款成數為5成。
原本「不急著」打炒房的楊金龍，突然「十萬火急」召開記者會，他解釋主要是觀察到自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增，部分案件貸款成數偏高、貸款利率偏低及寬限期過長等現象。楊金龍說，雖然已邀請銀行道德勸說、派員實地查核，也呼籲強化不動產授信風險控管，但沒有白紙黑字寫下規範成效不大，乾脆制訂一致性規範，方便銀行遵循。
對於首度祭出餘屋貸款限制，是因發現建商用已興建完成、但還未賣出的新成屋進行餘屋貸款，造成以房養房現象，楊金龍坦承，央行首度主動出擊，主因是市場有「囤房的味道」。
楊金龍強調，打炒房絕對不會影響首購及換屋等絕大多數有實質貸款需求者，這是為了避免建商、銀行與消費者因為房價大漲大跌的「硬著陸」而受重傷，希望透過這些措施能夠讓房價「慢慢上去、慢慢下來」。
今年初房市原本受疫情影響表現低迷，卻因全球央行實施量化寬鬆，不僅大印鈔票並實施零利率，壓低房貸利率達到歷史低點1.31%，讓熱錢流向房地產，炒房儼然成全民運動，北中南都出現秒殺預售建案，不乏開賣一天即宣布完銷的案例；在新竹、台中地區甚至出現預售屋炒作紅單，投資客漏夜排隊，連板凳順位都能以10至30萬元價格出售的誇張現象。
建商透露，近期甚至有建案開賣時價格「一日三市」，上午1坪漲5000元、下午再漲1萬元，買方稍有猶豫，就買不到想下訂的戶別，怒而摔杯子，場面火爆。許多令人匪夷所思的炒房畫面，不只引發民怨，也讓央行不得不下重手。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，「楊4條」呼應內政部對於公司法人購置住宅限購措施的具體作法，預估可有效降低公司戶投資住宅的動能，雖對豪宅市場影響有限，但對中低總價市場的自住買方有保護作用。
減緩搶地並去化餘屋
至於限縮餘屋貸款，等於卡住建商財務槓桿，黃舒衛說，建商無法再將庫存當成資產、輕鬆融資套出現金，此舉將減緩搶地熱況，也會加快去化餘屋，健全財務狀況，「央行這次的事前研究準備完整，而且也預留與其他部會協作、強化的空間，投資人不要掉以輕心。」
清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚也肯定央行提早出手的作法，4大新措施展現央行打炒房的積極魄力，同時也給金管會、財政部、內政部等相關部會執行壓力，要有效遏止炒房歪風，唯有透過嚴格稽查並殺雞儆猴一途。張金鶚認為，即便貸款成數仍有5、6成，但央行明訂無寬限期，形同讓非自用的投資客拿自己的錢投資，關掉投資客的資金來源，可以達到骨牌效應，讓房市降溫。
天時地利不動產總經理張欣民也大讚央行打房政策，「我覺得央行有抓到投資客一個痛點，特別對於房貸成數，還有投資法人這部分，會讓這些投資客有所忌憚。」至於自住首購族及持有2間以內房屋的人，「這部分不會受到衝擊」。
