這種過度仰賴建商圈地更新之模式，過去已證實成效極為不彰，未來當然也不可能會有效。為此，本人曾一再呼籲修法規定政府應扮演積極之都更角色，引進「組織型公私夥伴關係」（Institutionalized Public-Private Partnerships，IPPPs）之都更模式，由政府與公開遴選之專責法人或機構，共同出資成立「都市更新股份有限公司」，透過契約、公司章程以及公私股東協議，執行大規模之更新計畫。
IPPPs都更模式成功之關鍵在於政府應有自主與充沛之更新財源，惟在目前地方政府債台高築情況下，若不引進新財務工具，而想以既有財務工具籌措都更財源，恐是緣木求魚。為克服都更財務困境，建議採用美國已行之多年，而國內在軌道建設也已開始運用之「租稅增額融資」 （Tax Increment Financing，TIF）機制，以籌措都更財源，有效推動大規模之社區與都心之更新，並促進經濟發展。
都市更新可促進房地產之增值與交易之活絡，此進而可使地價稅、房屋稅、土地增值稅與契稅等不動產稅收增加。運用TIF籌措都更財源之基本概念是：將都市更新地區，於未來一定期間內，預估創造之增額稅收，轉為在更新期間可運用之都市更新資金。
建議台灣以TIF籌措都更財源之作法如下，直轄市與縣（市）政府制訂TIF自治條例，規定：（1）更新地區為實施TIF地區。（2）於TIF實施期間，基年評定之原始不動產稅收維持由地方政府支配；不動產增額稅收則作為都更資金，TIF方案實施期滿後，不動產增額稅收回歸由地方政府支配。
（3）於TIF實施期限內，將TIF增額稅收撥入都市更新基金，或採較為有效率之作法，以TIF實施期間之預估總增額稅收做擔保，發行TIF債券（以發行直轄市、縣（市）公債或庫券為之）。
（4）規定以增額稅收籌措之都更資金，應該運用於該更新地區之規劃、公共設施建設、參與IPPPs股權、融資、房屋整建與維護、以及弱勢住戶安置等。除外，中央必須修訂《都更條例》，刪除減免地價稅、房屋稅、土地增值稅與契稅之規定。
以TIF籌措都更財源之優點為：（1）可將原本要流入大水庫之不動產增額稅收，轉為都更財源，取之於都更地區，用之於都更地區，公平且合理。
（2）更新地區納稅人之不動產稅係本來就應繳之稅，因此沒有增稅之爭議。（3）不動產稅基穩定，TIF都更財源之自主性與永續性高。運用TIF籌措都更財源並非百利而無一害，但美國市郡實施案例之實證研究，大都顯示利大於弊。
為推動大規模之社區與都心之IPPPs更新計畫，建議地方政府應慎重思考建立TIF都更財源籌措制度，並且不應該再扭曲房地價稅之稅基，而應該逐步調高房地價稅基以反映實價。
中央研究院退休研究員
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