簡松柏／台南高分院公設辯護人
本文將針對新聞報導《員林事故透天法拍價1210萬 比行情貴300萬流標》事件之法律爭點特作分析與討論。如果您是法官，您會怎麼判？
【所爭執的權益損害】
房屋承租人允許第三人（親、友）共同使用、或共同居住所承租的房屋，不料該第三人竟於屋內「自殺」，致使該房屋成為一般人所謂的「凶宅」，該房地的交易價值因此大大減少二、三百萬元。出租人據此請求承租人賠償這鉅額減少的交易價值損失。
【訟爭事件的事實大要】
兩造於民國108年8月25日簽訂房屋租賃契約，訴外人葉OO為被告（承租人、第三審上訴人）的連帶保證人、並共同入住。不料，葉OO竟於109年1月間竟在這房屋（下稱系爭房屋）內燒炭自殺死亡（下稱系爭事故），致使系爭房地交易價值因而減損新臺幣（下同）288萬4530元：
1.原告（出租人、第三審被上訴人）主張：
a.葉OO故意侵害系爭房屋之財產利益，應負侵權行為損害賠償責任。
b.承租人就系爭房屋承租人，負有善良管理人之保管義務，允許葉OO使用，就葉OO造成系爭房屋之價值減損，也應負損害賠償責任。
c.法律依據是：「類推」適用《民法》第432條、第433條規定。
d.簡言之，承租人的親友葉OO自殺，使系爭房屋成為「凶宅」，交易價值因此大大減少，出租人蒙受鉅額的交易價值損失。因為這種情形，法律沒有明文規定承租人要負責賠償，所以出租人主張這是一種法律應規定、而未規定的「法律漏洞」。本於「法律漏洞」的存在，出租人進而主張自己可以適用『相類似』的（類推適用）《民法》第433條規定來請求損害賠償。
2.被告（承租人、第三審上訴人）反駁：
a.葉OO的自殺行為，係出於殘害自己生命的意思，不是為了損害出租人，這自殺行為不符合《民法》第184條第1項後段的「故意」要件。
b.系爭事故沒有造成系爭房屋之「物理上的」損毀或滅失，所造成的「交易價值」損失與《民法》第432條第1項、第2項前段及第433條的規定有別，出租人主張類推適用這些規定，於法無據。
【主要的法律規定（《民法》）】
1.第184條第1項：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」
2.第432條：「（第1項）承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物……。」「（第2項）承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任……。」
3.第433條：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」
【最高法院110年度台上字第2499號民事判決要旨】
1.判決說：「……故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，應負損害賠償責任，為民法第184條第1項後段所明定。該侵權行為類型之構成要件，須行為人有故意以背於善良風俗為方法、手段，以達加損害於他人之目的。即行為人對於加損害於他人，須有主觀上之故意，始足當之……。」
a.葉OO之自殺行為，何以該當於《民法》第184條第1項後段規定？葉OO的自殺行為，為什麼具有「以背於善良風俗為方法，加損害於被上訴人」的故意（目的）？一個人自殺的時候會想到這種「加損害於出租人」的事？
b.「倘葉OO不負民法第184條第1項後段之損害賠償責任，即無令上訴人依民法第433條規定負損害賠償責任之餘地。」
2.判決說：「所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。得否類推適用，應先探求法律規定之規範目的，再判斷得否基於『同一法律理由』，依平等原則將該法律規定，類推及於該未經法律規範之事項。」簡而言之：
a.不是沒有規定的事項，就一定是「法律漏洞」。（應規範而未規範，才有法律漏洞可言、才有法官造法的餘地。）
b.是不是「法律漏洞」、得否「類推適用」某特定的法律規範，必須考量那特定法律規範之「規範目的」的所在、並系爭事項是否存在應該平等適用該特定法律規範的具體、合宜的必要理由。
3.判決說：「（《民法》第433條）承租人就其同居人或第三人之行為，代負賠償責任者，以租賃物因此毀損、滅失為前提，即以租賃物之物理上毀損滅失或功能損壞為限。考其立法意旨，當係承租人依《民法》第432條規定，就租賃物負有保管義務，如違反該義務致租賃物毀損、滅失者，本即應負損害賠償之責；承租人之同居人或其他使用租賃物之第三人，既經承租人之同意而得使用租賃物，就其應負責之行為致租賃物毀損、滅失者，乃明定承租人亦應代負賠償之責，以保障出租人之權益。」簡而言之：
a.依據《民法》第432條、第433條的規範目的（規範意旨），本質上，承租人是負「擔保責任」；並且是代負第三人所造成之租賃物「物理上」的毀損滅失或功能損壞賠償責任。
b.針對本事件來說，被告無須保證（擔保）葉OO不自殺，即《民法》第432條、第433條的規範目的（規範意旨），並沒有要求這樣的保證。（重要的判斷焦點之一：關於承租人的擔保責任，我們能期待他必須保證那位親友不在這租屋內自殺這樣的程度嗎？）
c.針對本事件來說，「凶宅」是造成交易價值的損失，這與《民法》第432條第1項：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物……」的物理性質無關，自然也與第433條：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任」所規定的「物理上的」毀損、滅失，無涉。
（另外的重要的判斷焦點，就算交易價值的損失，可以等同於物理性質的損失來看待，我們仍然要問：關於承租人的善良管理人責任，我們能期待這責任必須要達到防免那位親友在租屋處自殺的程度嗎？）
