沈石／金融學博士、投行人士
近日央行總裁楊金龍赴立法院報告，面對立委詢問，央行未來可能升息對房市會有哪些影響？楊總裁回應：「如果台灣先升息，利率更高更容易吸引資金進來，對台灣房地產反而更不好。」對照之前楊總裁曾說「降息會一堆熱錢湧進房地產套利」，這前後矛盾的幹話讓人感覺五A總裁不但不食人間煙火，也坐實了之前大家懷疑央行政策制定時的封閉與傲慢。
【為什麼各時期房價都上漲】
過去楊總裁曾回應：「台灣房價上漲，2018、2019年後台商回台投資需尋找土地、廠房，導致房價上漲。」但回顧過去20年台灣房價只有向上沒有回頭過。上漲最誇張的時候是從2009年到2014年，此時台灣房價指數從2009年150點漲到2014年創下歷史最高點297.78。當時既沒有疫情，也沒有台商回流，還是導致近一倍的漲幅的房價。這又是什麼原因呢？
楊總裁說買不起房可以先租房，相信楊總裁一定遇到一位好房東，這位房東不但不會亂漲房租，更不會胡亂將房子收回。如果我們檢視目前北市租屋環境，將發現許多不可思議怪象。目前台北市租屋環境有監獄風（廁所沒門）、軍營風（上下床舖以租床位為主）、野外澡堂風（室內沒浴室）等各種荒謬作風，甚至有房間內搭帳篷一個帳篷空間竟也要租五千、六千元的怪象。
【德國抑制房價上漲的政策】
楊總裁認為，另一造成台灣房價上漲的原因是全球資金過度寬鬆。但我們看德國案例，可以得知政府如果能迅速有效提出適當的政策，還是可以抑制房價的上漲。從1977年至今，德國人均收入成長約3倍，但同期名義住宅價格僅上漲約60%，扣除物價影響，德國近十年的房價反而以每年1% 的速度下降。能得到如此成效，主要是德國以居住導向的住宅制度來規劃德國房市，並以總量供給充足、多元化市場規範發展、完善的法律制度保護購屋者的權利。並且在購屋方面：德國推出了《租房法》和《經濟犯罪法》，用來保護租客利益和遏制投資投機性需求。在《租房法》中規定房租漲幅不能超過合理租金的20％，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50％，房東甚至於構成犯罪，要被判刑。嚴厲遏制投機性需求和開發商暴利行為,讓德國保持了長期穩定的房價。
高房價不但讓一般老百姓吃不消，也讓台灣少子化問題更加惡化。根據立法院法制局專家指出：在一項六都房價負擔能力與生育率長期研究來看，發現台灣總生育率與房屋貸款負擔率有高度相關，房價負擔能力越低、同時間總生育率就越低。高房價已經導致許多台灣青年世代躺平、社會內卷化（involution）等現象，更遑論形成不婚化、勞動人力不足等國安問題。「有了房子、沒了孫子」當我們把未來子孫出國留學的資金都用在現在的買房上面，將來我們又要如何來提高未來台灣人力的競爭力呢？
【知房價脫序原因就該作為】
2021年9月30日，楊總裁赴立院質詢曾說：「房市政策應該從需求面、供給面及制度面三管齊下，才比較有效果。」政府知道房價脫序原因卻又不去改變，這種失能不作為的官員恐怕才是失序房市真正的元兇。
