蔡明芳／淡江大學產業經濟學系教授
自武漢肺炎疫情蔓延全球以來，美國聯準會所採取的無限量化寬鬆政策，已迫使包含台灣在內的許多國家央行也都跟進。在寬鬆的貨幣政策下，政府單位往往僅關注消費面的通貨膨脹，而忽略資產通貨膨脹的問題，進而產生貧富差距日益擴大，以及年輕世代無力買房的問題。
由於寬鬆貨幣政策所誘發的房地產泡沫疑慮，牽涉人民的居住問題，特別是年輕世代的購屋需求，其所受到的關注也特別多。為此，行政院也於3日推出「健全房地產市場9方案」。
政府過去對於銀行在建築放款的總額有訂定上限，根據《銀行法》第72-2條，有關建築放款總額之限度規定顯示：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」
金管會在11月25日公布，34家國銀（不含土地銀行與輸出入銀行）到10月底辦理住宅及企業建築放款比率，最新統計為26.82%，雖略低於9月底，但仍是3年多來次高。更重要的是，高達11家銀行的建築融資放款比率已超過28%，接近法定上限3成的銀行。由此顯見，在儲蓄率極高的台灣，金融業集中在建築融資的放款部位如此高，並不是健康的現象。
如果寬鬆貨幣政策無法刺激廠商從事具有生產力的實體投資，而是讓更多的資金流向具有投機性質高的股市、房屋或土地交易等交易市場，特別是過高的房地產價格，可能造成真正要進行實體投資的廠商，必須要花更多的錢來購置土地或商辦，進而傷害一個國家的生產力。
公開融資達上限銀行數
更有部分建商因累積豐沛資金而進行掠奪式收購，影響金融秩序。由於資產泡沫對於實體投資或民間消費，所可能帶來的外部性與排擠效果，並無法藉由市場的供需機制處理，此時，政府有必要持續關注房地產市場，並藉由政策將資源導向可以提高生產力的部門。
過去大家在討論房地產市場時，常希望政府可以使用租稅工具來健全房地產市場，然而，房地產市場價格有不少情況多是由供給方所決定，供給方具有決定價格的能力。因此，政府若可以從供給面來管理，一方面可以更了解房地產市場的供給情況，讓政策工具發揮更好的效果；二方面可以矯正因房地產價格資訊不透明對消費者的傷害。
日前金管會主委黃天牧已宣布，明年第1季將篩選10家銀行進行專案檢查，檢查重點包括餘屋貸款、建商養地之土建融資，以及投資客與豪宅貸款等項目，希望透過這次金檢，檢視銀行非自用房貸之區域、貸款成數與貸款金額是否有建立風險管理機制。
由於金融業是所有建築業者在興建房屋或購買土地的金流提供者，金管會目前朝向供給面的管理方式，是正確且值得肯定的。但是，政府對於控管「炒作」或操控市場價格的廠商，仍可以有更積極的管理。
首先，金管會為金融業的主管機關，可要求各家銀行對於《銀行法》第72-2條的規範應該要訂有警示比率，並可以定期公開已接近法定上限的銀行家數，而非個別銀行，讓其他金融同業了解市場情況，避免金融業者在土地與建築融資市場上進行殺價競爭，使得更多資金流向非生產性的投資上。
其次，除了具有政策任務的土地銀行外，若其他金融業者的土地與建築融資與其他實體投資的放款比重差距過大，顯示金融業者的放款風險過度集中在幫助養地或炒房，這對實體經濟並無幫助，也不符合建構永續發展（ESG）金融生態系的目標。
用非貨幣政策穩定市場
再者，在存款總額不斷增加與資金去化無路的當下，《銀行法》第72-2條有關建築融資的30%上限，實有下修的必要。這是因為當金融業的存款規模不斷擴大時，金融業可以放款給土地與建築融資的規模也會愈大，雖然建築產業也是幫助實體投資中的重要一份子，但是，若金融業者對於土地與建築融資的放款與實體經濟的成長顯不相稱，則主管機關對於放款上限就有檢討的必要，才可以有效控管建築放款的風險。
最後，寬鬆貨幣政策下的後遺症，是央行有責任必須要面對的，雖然在低利環境使央行貨幣政策的效果已不易彰顯，但在金管會、財政部對於房地產市場已開始有積極作為的當下，我們期待央行可以利用非貨幣的穩定政策，讓房地產市場更加健全。
