侯永福／退休律師
實價登錄2.0沒有將預售屋價格入法，也沒有規定門牌號碼登錄，被批評遭閹割為0.5；而之所以沒將上述政策立法，主要是反對理由認為無法防止房價造假，也有涉及隱私權爭議。這麼簡單，立法委員就投降了！
平心而論，反對理由並非無中生有，然而，作為一個執政者面對問題，不是先投降，而是要找出解決之道，否則一有反對就作罷，良善的政策就沒辦法推行，這是立法委員的怠惰，也是立法委員跟公部門的無能。
房價造假沒有辦法防止嗎？登錄門牌而對所有人的隱私無法兼顧嗎？筆者期期不以為然，而是朝野立法委員沒有用心去找方法。既然執政者和在野者不用心，而批評者對防偽的政策又多無獻策，筆者想藉本文拋磚引玉，提供個人律師生涯經驗之談，來幫忙找出方法，也希望有志一同者也不吝提供意見，把實價登錄掌握真實價格的政策建立起來。
在實價登錄平台造假，一定要有假買賣當釣餌，一旦買家上鈎後，假亦成真真亦假；預售屋買賣也好，成屋買賣也好，都可以作假。抓假怕的是抓不到買賣的軌跡，如果抓得到買賣的軌跡，循線查證，造假的事就可以查出來。而這軌跡的建立，就要強制房地買賣及其權利之轉讓須經公證或認證，否則無效。這個方法不僅把買賣幾手的軌跡透明化，也會發生連鎖效應，何以說呢？
因為不論是法院或民間公證人所製作的公證書，都是公文書，所以通謀虛偽買賣，就構成使公務員登載不實罪，這是第一道效應。當公證人或買賣雙方把虛偽買賣申報登錄到實價登錄平台，買賣雙方又構成另一件使公務員登載不實罪，這是第二道效應。而若是建商在會計帳冊登載不實收入或支出，又觸犯《商業登記法》不實登載罪，這是第三道效應。
若消費者因不實登錄而受騙，買賣雙方又觸犯詐欺罪，犯罪所得要追回，這是第四道效應。當然買賣雙方會作假資金流程以掩飾假買賣，這時配合的人就會成立共犯，甚至有的可以構成洗錢行為，這是第五道效應。由此可見，公證或認證是建立假買賣的追查及連鎖反應的第一道而且是最重要的關卡。有這樣好的手段不用，朝野立法委員諸公真的太不用心了！
買賣而無價金交付，造假立見；為了掩飾作假，必然要有金流，同樣是金流，在真交易是證明文件，在假交易也是犯罪證據，因為不會只看表面，而會追查到源頭。以筆者過往的經驗，常常追到買方或配合的人最後的說詞是：錢是現金放在床底下或衣櫃裡。要這樣編理由也沒關係，也是會洩底，可信嗎？
至於揭露門牌號碼或建案名稱及預售屋編號，只要將買賣雙方設定專屬的ID編號，隱私的問題就迎刃而解。而且更重要的是，要揭露買賣方的交易次數及房屋數量，是不是投機客或配合炒作之人，消費者跟主管機關一定可以判別出來。
對付建商、房重或廣告公司作假房價，政府必須布下地雷，而這個地雷就是公證或認證；要造假的人如果不信邪鐵齒，可以踩踩看。
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