AI如何影響不動產業，它會害人失業嗎？

蘇南／雲林科技大學營建系教授

人工智慧（AI）能作不動產估價嗎？ AI的衝擊主要在於傳統由專業估價師，涉及量、價的分析方式似乎會被取代，AI結合不動產價值的大數據〈Big data〉，可提供買賣時點參考及購屋選擇之決策；節省不動產估價成本，將其效益、利潤放大，延伸到未來使用價值。筆者建議，估價師應著手探討AI的衝擊與轉型策略，採AI與估價師協作模式，提供「有溫度」、「同理心」的服務。可怕的不是估價的基本作業可能會被AI取代，而是不懂得轉變自己的身分。當AI來了，估價師可能會以數據分析師、估價產品經理或專業顧問服務等方式存在，他具有以「人性為本」的不可取代性。
 
那些高科技可以運用？可運用物聯網（IoT）、大數據（Big data）、AI、區塊鏈（Blockchain）及擴增實境（AR）等技術及服務新優勢，帶來顛覆性的創新與衝擊。例如，Proptech（不動產科技）是一種不動產商業模式，運用數位轉型（Digital transformation）大幅提升傳統作業效率，以創意改善服務價值外；並可提升購屋人、投資方、賣屋者及政府管理的透明性，使交易價格及數量、區段特性、屋齡屋況、環境交通及不動產登記、買賣等，交易前在線上（Online）先行評估、比較，減少交易成本。「不動產資訊管理」還可以模擬房屋使用管理及未來漲跌趨勢。
 
不動產業如何數位轉型？世邦魏理仕推出的「不動產科技服務解決方案」（CBRE Vantage: Suite of Enablement），可協助客戶從不動產Big data找到洞見。即從客戶需求著眼，考量不動產投資組合規劃、交易策略外，並從物件開發與空間使用管理觀點，規劃投資組合或消費產品。強調市場專業、多元科技及新商業模式，為買賣雙方提出全面解決方案，提升不動產顧問服務績效。 
 
如何應用AI作行銷？日本的不動產與住家資訊服務商LIFULL，前年底開始採用 Appier 「Aixon 人工智慧商業決策平台」。採用AI、機器人（Robot）與loT技術整合、分析不動產的Big data，並以 Appier CrossX AI，分析及預測消費者行為。並可與客戶關係管理 （CRM） 系統整合，把買賣資訊匯至 Appier CrossX平台，透過 AI演算法（Algoritm）辨識目標客戶，推送不動產資訊做精準行銷，創新商業模式。
 
區塊鏈是不動產業創新密碼？不動產交易、投資具有流動性低、買賣成本高及交易時間長的特色。運用去中間化（decentralized）之跨節點、跨區域、跨國界的Blockchain -它是一種分散式帳本，在交易過程中，毋需中間人驗證每筆交易，而由鍊上參與者公開觀看屋況、土地等交易資訊，藉透明度提升交易安全。即Blockchain能使不動產資訊透明化及普及化，連結具有深度學習（Deep learning）的AI導入，就可連接土地或房屋的資訊、使用機能及交易議價的點、線、面，演算出買賣雙方及投資者的可能現況、需求及偏好等，提出最適解決方案。
 
AI會造成從業人員失業嗎？筆者認為，人才和職缺在未來將會重組，一些不動產行業工作的確將會改由自動化、AI完成，但目前的AI並沒有人與人間的溝通溫度，沒有美學、沒有感性，而這些正是贏得客戶信賴的要件。房仲服務的關鍵，在於每位客戶對於「家」的期待與想望難免不同；消費者的肯定，不只來自於AI作得到的明確、精準資訊；更重要的是，服務過程中感受到貼心與溫度，不動產商業模式是一種「愛的服務業」！
 
筆者認為，AI可以幫助購屋者評估貸款事項、篩選物件選擇範圍，減經房地產經紀人的重複性工作；使有較多時間作策略規劃、服務模式創新及電子交易平台等。於不動產利害關係人沒辦法抵擋資訊完全透明下，建議應學習如何駕馭高科技，善用人工智慧、大數據及區塊鍊；它們無非是讓業者在服務顧客過程中，更有效率了解買賣雙方需求的工具，但最後一哩路，還是得靠人！

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