律師觀點：中華郵政沒說出口的招租案真相

温大瑋／律師
 
據報載，中華郵政陳總座，親口說中華郵政2015年購地後規劃園區，一開始無人問津，辦招商會時沒業者願簽意向書，去年11月公告招租，考量萬一限定只能租3或5個單位，屆時恐有很多單位閒置，才未設上限。招商後4廠商報名，公告經40天審閱期，沒人反映要設上限，審查後3家合格進入審標，評選後PChome是第一順位，應是PChome得標。並點名其他廠商、民代、長官3外力介入關心，導致招標後要改遊戲規則。
 
以筆者對於國營事業招租案的多年接觸經驗，陳總座說的完全符合大型招租實務的慣例作法：大型案件一定會先公開閱覽廣徵廠商意見；招商須知內一定會載明組成評選會評選最優勝廠商（至於以序位法或其他方法評分，則不重要）；最優勝廠商取得簽約權；除議約項目外，中華郵政必須依照公告的契約草案內容與最優勝廠商簽約。
 
以這麼大型的案子，中華郵政的政風人員從頭到尾參與，也不無可能。
 
在這麼多周全的考慮下，實在無法想像中華郵政會有人違法辦理，事實上也不會有人違法辦理。國營事業機構裡面的正直人士，遠比你我他想像的都還要多更多。
 
目前有部分人士說，這麼大型的案件，怎麼可以不設定廠商的承租單元上限、這是bug。依筆者我的經驗來看，這些觀點顯屬外行。
 
首先，這麼大型的案件，交通部與財政部的促進民間參與投資案件一定有予以列管，按時關心中華郵政的招商進度，中華郵政的壓力可想而知。
 
其次，中華郵政勢必考量對於承租廠商的管理效率，愈少家廠商承租愈好，降低引進不良廠商的機會。
 
再次，這麼大型的招租案件，早就不知道花了多少時間訪查了市場聲音、業者投資意願（例如，願意投資多少金額、可能承租多少面積，等等），才會草擬招商文件與契約草案。
 
再次，中華郵政比全世界任何人更害怕遇到不肖業者圈地，所以就願意承租8單元以上的投資人一律給以同樣的分數，這的設計分明是為了避免惡意圈地的廠商（但只要承租高數量單元的廠商可以提出合理說法，可以想像評選委員一定不會吝於給予掌聲）。這一點是招商案最重要的設計，絕對不是bug。
 
最後，因為高達15招租單元，一定是由排名1、2、3……名的廠商依序選擇。也就是說條件相對較好的單元都被挑走了，剩下的一定是條件相對較差的。所以中華郵政設計標案的時候一定有考慮到這一點，最理想是在第一次招商的時候就全部標租出去，否則之後辦的第二次或第三次招商，剩下的條件較差的單元，其標價條件該怎麼設定呢？物以稀為貴所以更高？清理存貨所以更低？不管高或低都可能對第一次投標的廠商不公平。
 
至於其他的可能考量點，依據筆者經驗可以想像，但囿於篇幅則不贅述了。
 
筆者臆測，中華郵政沒說出口的真相應該是，他們無比希望能在這一次招標的時候就全部滿租標出去，確實在同仁們備極辛勞、克服壓力後，招標結果出人意料的滿意。
 
以招標文件設定承租8單元以上就得到某評分項目的滿分可以知道，中華郵政依據之前的訪商意見，原本是預期市場業者最多就是吃不滿8單元，卻沒想到有單一廠商可以全部吃下來，而且經過這麼多外部評選委員肯定這個單一廠商不是畫大餅惡意圈地的優質廠商。
 
以筆者經驗來看，這是一件非常不容易、辦的非常成功的招租案件，中華郵政幹的漂亮！

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