中國房地產失去的20年

許煥欽／財經智庫研究員

中國房地產的狂飆傳奇，蜚聲遠播，其脫序不羈的程度，絕非筆墨及言語所能形容，我們姑且用最簡單的統計數字來描述，截至今年9月底止，全國房產總市值超過440兆元人民幣，是GDP總量65.8兆的6.6倍、M2廣義貨幣供給額180.1兆的2.5倍、外匯存底換算成人民幣23.3兆的18.9倍。如果賣掉北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的所有房產，所得金額足以買下整個美國的樓市，還綽綽有餘呢。

房價的高不可攀，無論是學術研究機構，還是望屋興嘆的黎民百姓，不約而同地將「首惡」份子直指建樓銷售的房地產開發商，以及出讓土地的地方政府，斥責之聲鋪天蓋地。這兩者在土地招標與樓房出售過程中，趁機哄抬價格，誘導消費者或者瘋狂搶購，或者屯屋惜售，造成房價的節節升高，並任由民眾為了買房，誤入債務陷阱，疊加槓桿，最終不可自拔，渠等舉止確實令人憎惡。

2017年10月18日中共第十九次全國代表大會開幕時，中央委員會總書記習近平在致詞中明白揭示：「房子是用來住的，不是用來炒的」，這番政策的宣示，被各界解讀為空前嚴峻的調控手段，即將付諸實施，中國樓市最寒冷的冬天，很快就會翩然降臨。

國務院住房和城鄉建設部所轄的財經地產新聞报紙「中國房地產報」，9月中旬披露了一則讓人百思不解的新聞: 統計至8月底止，53家在A股上市的地產公司中，41家的淨利潤較去年成長，其中增幅達200%以上者有11家，增幅在100%~199%者有9家，增幅最大的是註冊於浙江杭州的「廣宇集團」，營業額99.08億元，較去年同期(同比)增長589.83%，淨利潤16.69億元，同比增長6135.23%。至於大鱷級的地產開發商，獲利更是令人瞠目，「碧桂園」的稅後淨利潤129.4億元，同比增長72%，「恒大」的稅後淨利潤530.3億元，同比增長129.3%。

在普遍公認樓市調控政策及手段空前嚴峻的2018年，上述眾多房地產企業的營收與獲利，不但未見萎縮，相反的，還動輒以超過100%的增幅在成長，尤有甚者更斥下巨資，到處標購土地，屯積待用，其中以「碧桂園」的1134億元居冠，「萬科」的1067億元、「保利」的821億元，分別排名第二與第三，累計到8月底為止，全國房企排名前19大，「庫存」建地面積共19.2億平方公尺，以2017年全年銷售樓盤面積3.2億平方公尺為參考基準，現被屯積的土地，足足可供應6年的建設之用。

房地產企業在氣勢磅礡的調控政策威嚇下，被迫大幅降低售價後，營收與淨利相較去年，還能以倍數達到雙增長，只能說明這個行業的利潤空間之大，簡直就是無邊無際。調控之火方才點燃，他們又奮不顧身的捂住賣盤、搶購建地，似乎料準了中國政府此番的表態，依然是雷聲大雨點小，很快的就會雨過天晴了。

中國人民銀行在11月2日呈報國務院的《2017年中國金融穩定報告》中，將家庭居民債務與房地產市場風險，列為未來幾年經濟改革工作的重點目標，其中以債務的去槓桿尤受矚目。

報告內容提及，迄2017年底止，中國全體家庭的債務餘額為40兆327億元，佔了當年國內生產總值(GDP)82兆7122億的48.4%，較2016年暴增了21.4%，不出所料的，房貸餘額(21.9兆)再度蟬聯家庭債務的首位，所佔比率順勢上竄到54.8%的空前水平。

中國廣義貨幣供給額(M2)的超發，規模雖然龐大，但居住類(房地產)相關的消費(含投資)，收納了大量的游資，因此切斷了物價上漲的能量供應，致使通貨膨脹出人意料之外的，竟然不曾在中國興風作浪，這是樓市炒作歪風對中國的意外貢獻。

然而，「成也蕭何，敗也蕭何」，房地產投資蔚為風潮後，穩賺不賠成了堅不可摧的定律，在貪婪的人性慫恿之下，為了能夠擴大收益，債務槓桿被眾多炒房者競相引用，如今情勢逆轉在即，風險系數已經攀升至歷史新高，「開弓沒有回頭箭，落子無悔大丈夫」，毫無疑問的，參與這場豪賭者，勢必無法豁免損失，僥倖全身而退，而中國經濟與民眾價值觀因此遭受的傷害，恐怕也不是短期內能夠完全療癒的。

房地產風波在中國喧鬧了20年，如今面臨的下場是「逾期作廢」，一切從新來過。



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