竹科上班族：看懂竹科三期、台知園區徵收爭議─公共利益篇

陳健章／竹科園區上班族

（編按：本文分為 地主權益篇 與 公共利益篇）

1.縣政府規劃中的產業專區在都市計畫分區管制要點，規劃75％面積作為核心產業的廠房或作業場所及支援性服務產業的金融及保險機構、工商服務諮詢機構、企業營運總部及會展中心等，25％面積作為都市設計委員會許可之生活服務產業，包括旅館、運動休閒娛樂設施、零售及餐飲等設施。沒有限定工業使用，商務及服務業部門使用比率可能大於工業部門，進駐的商務事業需要都市設計委員會許可，讓縣政府可以掌握事業進駐與否的權力，未來恐怕淪為政府與財團土地炒作及利益輸送的工具。

產業專區規劃工商混合區，沒有明確法源依據，衝擊都市計畫法原有土地使用採分區管制之法令結構，易使各級主管機關無所適用或濫用。沒有限定工業使用，而且商務及服務業使用，可能讓地價上漲，排擠工業使用。建議回歸都市計畫法分區管制精神，明確劃分工業、商務及服務業用地。

2.土地徵收條例規定：必須符合國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地才得以讓售，而且必需在發交抵價地、讓售土地之後，方可公開標售剩餘土地。縣政府預留專案讓售或行政院核准縣政府預先標售，違反土地徵收條例。建議取消縣政府預留專案讓售或預先標售產業專區的規劃，地主選配剩餘的土地歸縣政府所有，以符合土地徵收條例有關土地分配順序的規定。

3.土地徵收條例第一條規定：為規範土地徵收，確保土地合理利用，並保障私人財產，增進公共利益，特制定本條例。都市計畫書說明：區段徵收屬自償性土地開發，其財務計畫以收入與支出平衡為原則，區段徵收的收入主要來自於剩餘土地的標（讓）售所得，而標（讓）售底價以回收預計支出之開發總費用為準，不以營利為目的，但是縣政府取得產業專區(工業、商務及服務業用地)每坪7.2萬元及住、商用地每坪12萬元，估計的開發後平均地價過低，明顯低於土地實價登錄價格，獲取龐大開發利益，違反土地徵收條例。

4.為了避免土地私有化衍生的土地炒作或違規使用，達到工業使用目的，竹北台知園區計畫及竹東鎮(工研院附近地區)計畫，規劃的產業專區工業使用的部分，建議設置土地國有化的高等研究園區，以公有地指配，公有地不足指配，辦理專案讓售。產業專區商務及服務業使用的部分，開放地主登記選配。

5.縣政府在竹北台知園區計畫劃設交大竹北園區，以都市計畫法認定是公共設施學校用地，以土地使用分區管制要點規劃為工商混合區，計畫以促進民間參與公共建設方式交給企業財團使用，與產業專區相同，必需提報都市設計委員會審議通過，但是公共設施非屬土地使用分區，為何適用土地使用分區管制要點規定，規劃為工商混合區？縣政府一連串的法令濫用，剝奪地主配地權利，利益共生結構隱然成形。建議取消交大竹北園區，交大應依規定向高等研究園區申請核配用地，設置交大研究單位。

6.竹北台知園區計畫不含交大竹北園區，學校用地比例僅有高鐵新竹站都市計畫的50％。竹東鎮(工研院附近地區)計畫人口23,000人與計畫區所在的頭重、二重、三重、柯湖里等地區現住人口27,000人，合計50,000人，合併檢討推估學生人數，學校用地明顯不足。建議增設文小、文中、文高等學校用地。

7.以都市計畫道路用地對住、商、產業用地合計數占比比較，高鐵新竹站都市計畫42.94％，竹北台知園區比例35.24％(含產業專區道路用地)、竹東鎮(工研院附近地區)比例25.52％，顯示竹北台知園區、竹東鎮(工研院附近地區)計畫道路用地比例過低，造成住、商用地街廓長度過長、深度過深，建議增加道路用地比例，社區道路不應低於10公尺、主要道路不應低於30公尺，聯外道路應由中央政府、縣政府、竹科補助興建費用。無論區段徵收或市地重劃，常見建築基地最小開發規模規定及大街廓規劃，多數地主權值不足登記，限制地主配地的選擇權。建議建築基地最小開發規模規定及大街廓規劃開放地主合併登記選配，以維護土地分配的公平性。

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