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【財訊雙週刊】 北捷神祕金庫 滾出300億元的祕密

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本內容由財訊雙週刊提供爭議不斷的台北捷運聯開案,背後暗藏的其實是一個資產總價值逾300億元的小金庫,這個名為捷運土地開發基金究竟是什麼來歷?為何能有如此驚人的吸金魔力?【文/林洧楨】台北捷運聯合開發案近來風風雨雨,從雙子星與美河市兩指標案爆發弊案,之後內湖站、蘆洲站也陸續有原地主發動抗爭,萬大線三站居民拒絕聯開,一路到7月8日,監察院通過監察委員馬以工、李復甸、林鉅鋃等人提出北捷新店機場聯合開發案「美河市」的釋憲案,爭議聲不絕於耳,但在弊案之外,許多人不知道的是,在聯合開發案背後其實還藏著一個聚財能力驚人、資產總價值已經超過300億元的捷運土地開發基金。依據《大眾捷運法》第七條之一成立的捷運土地開發基金,目前是台北市政府與新北市政府以6:1的比例共同經營,屬於營業基金性質,設置在捷運局聯開處,相關規畫與預算都須定期送基金管理委員會審查,當前的基金管理委員會召集人是台北市副市長張金鶚,業務涵蓋新北市環狀捷運線以外的所有大台北捷運線聯開案。聯開案分回房屋 獲利驚人也就是說,從1997年2月,科技大樓站以台北捷運第一個車站聯合開發案落成啟用到今日,大台北累積的聯合開發案已有73個,合計開發土地面積將近15萬坪,全與該基金有關。關於該基金的獲利方式,台北市捷運局聯合開發處處長李政安指出,一來該基金在聯開案中,就是以政府編列預算徵收民間土地,以及納入開發範圍公有土地的地主身分參與開發,並依比例分回房屋;二來基金的主要資金又用來支付聯開案的委託建造費,投入愈多也能換取更多房屋,最後把這些聯開案中分回的住宅、商辦或賣場,以出租或標售方式創造獲利。事實上,捷運宅一直是大台北房市的指標亮點,曾有報導指出,捷運聯開案住宅具有比周邊住宅高出二成價值的實力,而且捷運土地開發基金取得的住宅,礙於規定,既不能像建商搶第一波的預售行情,也不像地主交屋後第一時間就能出售,而是交屋後,還須經過台北市議會同意後才能標售,整個程序走完往往需要1、2年,才能以標售方式獲利了結,因此幾乎都是等到捷運題材完全發酵後,才進場享受豐碩成果,像是近期才脫標的新莊線忠孝新生站聯開大樓「臨沂帝國」住宅,就以最高單價140萬元刷新官方標售捷運宅的新高紀錄。過去聯開處主要採取住宅處分出售、保留商辦、賣場的策略,因此持有資產的總數並不多,直到現任捷運局長蔡輝昇接管後,由於認為出售住宅須經過議會,動輒耗時1、2年,同時政府的住宅主流趨勢也轉為只租不售,因而不再出售住宅讓捷運土地開發基金旗下的資產數量暴增至近千戶。也因為如此,捷運土地開發基金累積起來的財力相當驚人,主要資產包括SOGO復興店股權與淡水名統百貨5個樓層、公館站4個樓層、七張站4個樓層、徐匯廣場部分資產,以及包含美河市在內的數百戶捷運共構宅,近千筆資產總值將近313億元,累計租售盈餘約89億元,而且近年平均年租金收益都達3至4億元,還有定存現金逾90億元,並且已經為北市財政繳庫超過20億元,難怪台北市議員林世宗認為,「這是台北市長郝龍斌的小金庫!」應該嚴格把關該基金的資金用途......詳全文



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