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北市預售成屋價差 歷史新高

差距達14萬元 愈往蛋白區價差愈小

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明年信義計劃區等豪宅成屋案大舉出籠後,成屋、預售案均價價差可望縮小。范厚珉攝

【詹宜軒╱台北報導】成屋讓利吸買氣、預售屋跌幅有限,使台北市第2季新成屋、預售屋價差飆上歷史新高。根據《住展》雜誌統計,今年第2季預售屋成交單價94萬元、新成屋則是79.2萬元,價差達14.8萬元,但該現象在7~8月時已略回落,價差14萬元,仍是歷年次高紀錄。



回顧2014年第1季,台北市預售屋平均成交單價為90.3萬元、新成屋為87.6萬元,價差僅2.7萬元,短短3年多的時間,其價差竟達4倍以上。


預售賣「未來價」

進一步分析台北市房價架構,愈往蛋黃區,如信義、大安、松山、中正等區,預售屋比新成屋貴的現象就愈顯著,反之,愈往蛋白區,如文山、北投、萬華等區,則預售屋、新成屋兩者的價差就愈小。
以中山區為例,位於長安東路一段巷弄內的預售案「華山君品」,平均成交單價約78萬元,但周圍僅有幾巷之差的成屋案「達麗DA-Li」,均價卻不到7字頭,兩者價差約10萬元。
創意家行銷副總經理柯仲武認為,新成屋、預售屋價差不能僅以區段評估之,「個案規劃的時間點、取得成本、營建成本等,都是影響價格的主因。」但可想而知,未來隨著建商成本考量趨於嚴謹,價差應不會再擴大。
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析,預售案、新成屋案價格落差如此之大,高度反映業者「預售時期撐高價、成屋階段讓利賣」的心態,即便買氣還未大幅復甦、房市前景尚未明朗,「但台北市大多數預售案仍堅持賣『未來價』,等到成屋時,若餘屋太多再降價賣,使北市新成屋成交均價出現7字頭。」

讓利狀況不均衡

稅制加重也影響預售、成屋價差甚鉅,太子建設總經理謝明汎說:「我認為建物自取得使照起的2年內,尚算『成屋』,一旦接近所謂滿3年需繳交囤房稅的關卡,就成為建商負擔。」對餘屋量大的建商而言,去化成為首要任務,價格難以堅守,自然與預售屋形成相當差距。
「讓利的狀況不均衡,成屋案價格持續祭出優惠,預售屋跌幅相對有限,導致兩者價差愈來愈大。」何世昌預期,明年如「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」、「冠德信義」、「陶朱隱園」等高價位的成屋豪宅案釋出後,預售、新成屋的單價落差才會明顯減少。




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